Immobel

Fraaie deal

33,40 EUR – 3B

De grootste speler onder de vastgoedontwikkelaars in België wist zich afgelopen week in de kijker te werken door een belangrijke verkoop. Samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel) werd de deelneming in RAC 1 NV verkocht aan Hannover Leasing. RAC 1 is de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van het Belair-project. Dit project draait vooral om de herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in het hart van Brussel, tussen de Koningsstraat en de Pachecolaan. Het vernieuwde Belair-project, dat normaliter eind dit jaar zal zijn voltooid, slaat op 80.000 m², waarvan 65.000 m² aan kantoorruimte en 15.000 m² voor onder meer parkeerplaatsen. De verkoop zal zorgen voor een stevige winstverbetering in 2013 ten opzichte van vorig jaar. Typisch voor vastgoedontwikkelaars is natuurlijk dat de winsten vooral moeten worden gemaakt door het realiseren van de verkoop van projecten. En bijgevolg schommelen de winsten fors over de jaren heen. De jongste jaren hebben dat ten overvloede bewezen. In 2011 pakte de groep uit met belangwekkend nieuws. Immobel kondigde toen immers enigszins verrassend een geografische diversificatie richting Polen aan. Dat verhoogde aan de ene kant het risicoprofiel, maar anderzijds is er natuurlijk ook de vaststelling dat de Belgische en Luxemburgse immobiliënmarkt met beperkte groeimogelijkheden kampen. Er werd uitgepakt met 2 ‘vlaggenschipprojecten’. Vooreerst het Cedet-project in het centrum van Warschau. Een project van 20.000 m² en een combinatie van kantoren en handelspanden. Daarnaast het Okraglak-project in het centrum van Poznan. Een project van 7600 m² en ook een combinatie van kantoren en handelspanden. Welnu, een belangrijk deel van de jaarwinst van vorig jaar werd gerealiseerd door een gedeeltelijke verkoop van de vennootschap, die eigenaar is van een terrein in Warschau en de oplevering van het Okraglak-project in Poznan. De jaarcijfers 2012 bevestigen de tendens van de halfjaarresultaten. Halfweg was sprake van een omzet van 42,1 miljoen EUR, 10% boven het eerste halfjaar ’11. Uiteindelijk nam de omzet zelfs met 67% toe, tot 126,8 miljoen EUR. Maar een 16,5%-lager bedrijfsresultaat (ebit) en ook hogere financiële kosten deden het nettoresultaat met 38,5% dalen, van 16,2 naar 11,7 miljoen EUR (of per aandeel van 3,93 naar 2,84 EUR). Te vergelijken verder met 3,79 EUR per aandeel voor boekjaar 2009 en 2,56 EUR per aandeel voor boekjaar 2010. De ongunstige omstandigheden op de Brusselse kantoormarkt verklaren mede het lagere resultaat. De bedrijfstop van Immobel verwacht niet meteen fundamenteel beterschap op de Brusselse kantorenmarkt en verwijst naar de huidige economische onzekerheden om aan te geven dat het onmogelijk is om enige prognose te doen voor de komende resultaten. Maar met de realisatie omtrent het Belair-project ziet het er dus naar uit dat de winst 2013 beduidend boven die van vorig jaar zal liggen en wellicht zelfs het beste nettoresultaat sinds het uitbreken van de economische en financiële crisis zal zijn.

Ook 2012 heeft weer aangegeven dat het bij een vastgoedontwikkelaar moeilijk is en blijft om een winstprognose te maken en dus ook een schatting van het dividend te geven. Al zitten we gemiddeld de voorbije 4 jaar tussen 3 en 3,5 EUR per aandeel. Dat biedt toch enige houvast op gemiddeld zowat 1,5 EUR dividend per aandeel. De vermindering van de coupon van 1,75 EUR naar 1,40 EUR bruto per aandeel zal dit boekjaar weer minstens ongedaan worden gemaakt. We mikken voorlopig op zowat 5 EUR per aandeel winst en zowat 2,50 EUR brutodividend per aandeel. Maar die prognose zullen bij de halfjaarcijfers wellicht kunnen verfijnen, of met meer zekerheid kunnen bevestigen. Het aandeel wordt verre van overdreven gewaardeerd. Aan de andere kant zitten we dit jaar mogelijk weer op een winst- en dividendpiek en de koers noteert dicht bij de top van de voorbije vijf jaar. Vandaar het advies ‘houden’ (rating 3B).