Immobel

Het verwachte grand-crujaar is in 2014 gekomen voor Immobel, met het beste resultaat sinds 2007.

Het afgelopen jaar wijzigde het aandeelhouderschap van Immobel, de grootste speler onder de vastgoedontwikkelaars van ons land, met activiteiten in België, Luxemburg en Polen. Nauwelijks twee jaar geleden kocht Cresida Investment bijna het volledige resterende pakket van JER Audrey over. Cresida Investment, een dochteronderneming van de Eastbridge Groep, verwierf 29,85% van de Immobel-aandelen. Cresida Investment verdween intussen weer van het toneel bij Immobel, want de vennootschap heeft haar pakket integraal verkocht aan Allfin Group, de vennootschap van Marnix Galle. De volgende stap zou een samengaan kunnen zijn tussen Immobel en de Allfin Group. Er wordt alvast nagedacht, aldus een persbericht, nadat fusiegeruchten in de pers waren opgedoken. Maar een deal is verre van een uitgemaakte zaak.

Typisch voor vastgoedontwikkelaars is en blijft dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. Daardoor schommelen de winsten fors over de jaren heen. 2013 werd nog een jaar in mineur voor Immobel, omdat de belangrijke verkoop, samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel), van de deelneming in RAC 1 NV aan Hannover Leasing niet voor het einde van dat jaar kon worden afgerond. RAC 1 is de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van het Belair-project. Dit project draait vooral om de herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in hartje Brussel, tussen de Koningsstraat en de Pachecolaan. Het vernieuwde Belair-project slaat op 80.000 vierkante meter, waarvan 65.000 vierkante meter aan kantoorruimte en 15.000 voor onder meer parkeerplaatsen.

In 2013 halveerde dan ook de omzet van 126,8 naar 53,8 miljoen EUR, de bedrijfswinst (ebit) dook van 12,6 naar 1,3 miljoen EUR en een nettoresultaat van 1,5 miljoen EUR in plaats van 11,7 miljoen EUR. Per aandeel gingen we van 2,84 naar 0,36 EUR per aandeel. Maar gelukkig was enkel sprake van uitstel. De definitieve verkoop van het Belair-project vond op 10 maart 2014 plaats, en dat zien we fraai weergegeven in de jaarresultaten 2014. Het verwachte grand-crujaar is er gekomen met het beste resultaat sinds 2007. De omzet steeg met 221%, tot 173,05 miljoen EUR. Even spectaculair is de klim van de bedrijfswinst (ebit) van 7,99 naar 27,65 miljoen EUR, of ruim een verdrievoudiging. De nettowinst springt van 1,47 naar 20,0 miljoen EUR of per aandeel van 0,36 naar 4,86 EUR.

Na het interim-dividend van 1,6 EUR bruto per aandeel, uitgekeerd in september, hebben de aandeelhouders begin juni nog een slotdividend van 0,80 EUR bruto per aandeel ontvangen. Samen dus 2,40 EUR bruto per aandeel voor het boekjaar 2014, tegenover geen dividend voor het boekjaar 2013. Het eigen vermogen is toegenomen op 31 december tot 196,7 miljoen EUR of 47,7 EUR per aandeel. Daar staat een netto financiële schuld ter waarde van 192,7 miljoen EUR tegenover. Immobel geeft traditioneel geen becijferde prognose voor het lopende boekjaar.

Conclusie

We wachten de verdere ontwikkelingen rond Immobel en Allfin af. Na het grand-crujaar 2014 is het uitkijken naar de halfjaarcijfers om de winst- en dividendmogelijkheden voor dit jaar in te schatten. De notering van nauwelijks boven de boekwaarde is nog altijd verre van overdreven, ook gezien de lage rentestand.

Advies: koopwaardig

Risico: laag

Rating: 1A