Immobel

Typisch voor vastgoedontwikkelaars is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. En bijgevolg schommelen de winsten fors over de jaren heen.

Het enige belangwekkende nieuws van de afgelopen maanden bij de grootste speler onder de vastgoedontwikkelaars in ons land was een nieuwe wijziging in het aandeelhouderschap. Amper twee jaar geleden kocht Cresida Investment bijna het volledige resterende pakket van JER Audrey over. Cresida Investment, een dochteronderneming van de Eastbridge Groep, bleef met 29,85% van de Immobel-aandelen in bezit netjes onder de 30%, want anders was er de verplichting om een bod op alle aandelen uit te brengen. Creside Investment verdwijnt nu weer van het toneel bij Immobel, want de vennootschap heeft haar pakket integraal verkocht aan Alfin Group, de vennootschap van Marnix Galle. Op het beleid bij Immobel lijkt er geen directe impact te zijn.

Typisch voor vastgoedontwikkelaars is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. En bijgevolg schommelen de winsten fors over de jaren heen. De jongste jaren hebben dat ten overvloede bewezen. 2013 werd nog een jaar in mineur omdat de belangrijke verkoop, samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel), van de deelneming in RAC 1 NV aan Hannover Leasing niet definitief voor het einde van het jaar kon worden afgesloten. RAC 1 is de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van het Belair-project. Dit project draait vooral om de herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in het hart van Brussel, tussen de Koningsstraat en de Pachecolaan. Het vernieuwde Belair-project slaat op 80.000 vierkante meter, waarvan 65.000 vierkante meter aan kantoorruimte en 15.000 voor onder meer parkeerplaatsen.

Vorig jaar halveerde dan ook de omzet van 126,8 naar 53,8 miljoen EUR, de ebit dook van 12,6 naar 1,3 miljoen EUR en er was een nettoresultaat van 1,5 miljoen EUR in plaats van 11,7 miljoen EUR. Per aandeel gingen we van 2,84 naar 0,36 EUR per aandeel. En omdat Immobel het dividend baseert op het jaarresultaat komt er dan ook geen dividend over boekjaar 2013, terwijl voor boekjaar 2012 nog 1,40 EUR bruto per aandeel aan de aandeelhouders werd uitgekeerd.

Maar gelukkig was enkel sprake van uitstel. De definitieve verkoop van het Belair-project vond op 10 maart plaats en dat zien we fraai weergegeven in de halfjaarresultaten. De omzet stijgt met 36%, van 11,6 naar 15,8 miljoen EUR. Nog spectaculairder is de klim van de bedrijfswinst (ebit), van 3,0 naar 26,1 miljoen EUR of bijna een vernegenvoudiging. De nettowinst springt van 0,1 naar 22,3 miljoen EUR of per aandeel van 0,03 naar 5,41 EUR. Het management komt dan ook zijn belofte na om voor het eerst een interim-dividend uit te keren (1,6 EUR bruto per aandeel) als compensatie voor het schrappen van het dividend over boekjaar 2013. Het eigen vermogen is op 30 juni toegenomen tot 205,5 miljoen EUR, of 50,1 EUR per aandeel. Daar staat wel een netto financiële schuld ter waarde van 197 miljoen EUR tegenover. Immobel gaf geen becijferde prognose voor het volledige boekjaar.

Vorig jaar was een grand-crujaar voor Immobel. We rekenen op een slotdividend van nog eens 1,6 EUR per aandeel, wat overeenkomt met een dividendrendement van 7,5% bruto voor 2014. Het aandeel staat op recordniveau, maar noteert nog steeds maar tegen de boekwaarde. Verre van overdreven, zeker ook gezien de lage rentestand.