Immobel

Typisch voor vastgoedontwikkelaars is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. En bijgevolg schommelen de winsten fors over de jaren heen.

Immobel, de grootste vastgoedontwikkelaar van ons land, heeft activiteiten in België, Luxemburg en Polen. Typisch voor vastgoedontwikkelaars is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. En bijgevolg schommelen de winsten fors over de jaren heen. 2013 werd nog een jaar in mineur omdat de belangrijke verkoop, samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel), van de deelneming in RAC 1 NV aan Hannover Leasing niet definitief voor het einde van het jaar kon worden afgesloten. RAC 1 is de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van het Belair-project. Dit project draait vooral om de herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in hartje Brussel, tussen de Koningsstraat en de Pachecolaan.

Het vernieuwde Belair-project slaat op 80.000 vierkante meter, waarvan 65.000 vierkante meter aan kantoorruimte en 15.000 vierkante meter voor onder meer parkeerplaatsen. In 2013 halveerde dan ook de omzet van 126,8 naar 53,8 miljoen EUR, de bedrijfswinst (ebit) dook van 12,6 naar 1,3 miljoen EUR en er was een nettoresultaat van 1,5 miljoen EUR in plaats van 11,7 miljoen EUR. De nettowinst ging van 2,84 naar 0,36 EUR per aandeel. Er werd ook geen dividend over boekjaar 2013 uitgerekend, tegenover nog 1,40 EUR bruto per aandeel voor boekjaar 2012.

Maar gelukkig was enkel sprake van uitstel. De definitieve verkoop van het Belair-project vond plaats op 10 maart 2014, en dat zien we fraai weergegeven in de jaarresultaten 2014. Het verwachte grand crujaar is er ook echt gekomen, met het beste resultaat sinds 2007. De omzet steeg met 221%, tot 173,05 miljoen EUR. Even spectaculair is de klim van de bedrijfswinst (ebit), van 7,99 naar 27,65 miljoen EUR of ruim een verdrievoudiging. De nettowinst springt van 1,47 naar 20,0 miljoen EUR of per aandeel van 0,36 naar 4,86 EUR. Na het interim-dividend van 1,6 EUR bruto per aandeel, uitgekeerd in september, krijgen de aandeelhouders nog een slotdividend van 0,80 EUR bruto per aandeel, samen dus 2,40 EUR bruto per aandeel voor boekjaar 2014. Het eigen vermogen is toegenomen op 31 december tot 196,7 miljoen EUR of 47,7 EUR per aandeel. Daar staat een netto financiële schuld ter waarde van 192,7 miljoen EUR tegenover. Immobel geeft traditioneel geen becijferde prognose voor het volgende boekjaar.

Het afgelopen jaar was ook sprake van een nieuwe wijziging in het aandeelhouderschap. Amper twee jaar geleden kocht Cresida Investment bijna het volledige resterende pakket van JER Audrey over. Cresida Investment, een dochteronderneming van de Eastbridge Groep, bleef, met 29,85% van de Immobel-aandelen in bezit, netjes onder de 30%, want anders was er de verplichting een bod op alle aandelen uit te brengen. Cresida Investment verdwijnt nu weer van het toneel bij Immobel, want de vennootschap heeft haar pakket integraal verkocht aan Alfin Group, de vennootschap van Marnix Galle. Op het beleid bij Immobel lijkt er geen directe impact te zijn.

Conclusie

Vorig jaar was een grand-crujaar voor Immobel. We hadden dan ook op een hoger slotdividend gerekend. Maar een dividendrendement van 5% bruto (gemiddeld 4% over de voorbije jaren) en een notering tegen de boekwaarde is nog altijd verre van overdreven, zeker ook gezien de lage rentestand.

Advies: koopwaardig

Risico: laag

Rating: 1A