Immobel

Het boekjaar 2013 werd een overgangsjaar met nauwelijks winst en geen dividend.

Immobel is al heel lang de grootste speler onder de vastgoedontwikkelaars in ons land. Op 19 september 2013 werd 150 jaar beursnotering gevierd. Typisch voor vastgoedontwikkelaars is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. En bijgevolg schommelen de winsten fors door de jaren heen. De jongste jaren hebben dat ten overvloede bewezen, ook 2013.

Aan het eind van het eerste semester van vorig jaar liep Immobel in de kijker door de aankondiging van een belangrijke verkoop. Samen met partner Breevast (60% Breevast, 40% Immobel) werd de deelneming in RAC 1 nv verkocht aan Hannover Leasing. RAC 1 is de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van het Belair-project. Dat draait vooral om de herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in hartje Brussel, tussen de Koningsstraat en de Pachecolaan. Het vernieuwde Belair-project slaat op 80.000 vierkante meter, waarvan 65.000 vierkante meter kantoorruimte en 15.000 voor onder meer parkeerplaatsen.

De verkoop had moeten zorgen voor een stevige winstverbetering in 2013 ten opzichte van 2012. De halfjaarcijfers in 2013 waren vrij pover, doordat in de kantorenactiviteit geen omzet werd geboekt. Halfweg was sprake van een omzet van slechts 14,7 miljoen EUR, 63% onder het eerste halfjaar 2012. Het bedrijfsresultaat (ebit) halveerde (van 8,84 naar 4,29 miljoen EUR) en het nettoresultaat bleef nipt in het zwart: 0,12 miljoen EUR, tegenover 5,02 miljoen EUR (per aandeel van 1,22 naar 0,03 EUR).

Met het persbericht van 23 december dat de definitieve afsluiting van de transactie rond het Belair-project niet meer voor 2013 was, konden we een kruis maken over sterke resultaten in 2013. De omzet halveerde van 126,8 naar 53,8 miljoen EUR, de ebit dook van 12,6 naar 1,3 miljoen EUR en een nettoresultaat van 1,5 miljoen EUR in plaats van 11,7 miljoen EUR. Per aandeel gaan we van 2,84 naar 0,36 EUR per aandeel. En omdat Immobel het dividend baseert op het jaarresultaat, komt er geen dividend over het boekjaar 2013; vorig jaar werd nog 1,40 EUR bruto per aandeel aan de aandeelhouders uitgekeerd. Maar gelukkig is er enkel sprake van uitstel. De verkoop van het Belair-project is inmiddels afgerond en zal voor een uitstekend boekjaar 2014 zorgen. Alleen al in de eerste jaarhelft verwacht de bedrijfstop dubbel zoveel winst te maken als in 2012 (was 11,7 miljoen EUR).

Vorig jaar was ook sprake van een wijziging in het aandeelhouderschap. Aandeelhouder Cresida Investment kocht bijna het volledige resterende pakket van JER Audrey over. Cresida Investment, een dochteronderneming van de Eastbridge Groep, kocht net geen 200.000 aandelen of 4,85% bij, zodat die vennootschap nu 1,23 miljoen aandelen of 29,85% van de Immobel-aandelen in bezit heeft. Heel recent maakte Immobel bekend dat het zijn positie in Polen heeft uitgebreid door de aankoop van 25% in het Osiedle Wilanow-project te Warschau, met een optie om het belang tot 50% te kunnen optrekken.

Conclusie

Het boekjaar 2013 werd een overgangsjaar met nauwelijks winst en geen dividend. Maar nu is al duidelijk dat 2014 een grand-crujaar wordt, met mogelijk al een interim-dividend in september. Bovendien noteert het aandeel nog onder de boekwaarde (44,4 EUR per aandeel). Vandaar de adviesverhoging.

Advies: koopwaardig

Risico: laag

Rating: 1A