Immobel

Dit jaar zal, in tegenstelling tot 2014, niet meteen een grand-crujaar worden. Al bij de winstwaarschuwing in december werd 2016 als een overgangsjaar bestempeld.

Wat vorige zomer nog mislukte, lijkt nu toch werkelijkheid te worden: een fusie van Immobel met Allfin, de vennootschap van de voorzitter van de raad van bestuur van Immobel, Marnix Galle. De vennootschap Allfin Group is met 29,85% van de Immobel-aandelen ook de referentie-aandeelhouder van Immobel. Immobel gaat Allfin overnemen. De nieuwe combinatie wordt met 850 miljoen EUR aan activa veruit de grootste vastgoedontwikkelaar van het land. Marnix Galle (100% van de aandelen Allfin) krijgt in de nieuwe combinatie 58,77% van de Immobel-aandelen in handen. In de nieuwe combinatie wordt Allfin op 286 miljoen EUR gewaardeerd. Op Immobel wordt een prijskaartje van 201 miljoen EUR gekleefd, of 48,76 EUR per aandeel. Dat is de prijs waartegen Immobel na goedkeuring door een buitengewone algemene vergadering nieuwe aandelen zal worden uitgegeven.

Die 201 miljoen is meer dan de 178 miljoen EUR beurskapitalisatie op moment van schorsing van de koers en iets meer dan de 194,3 miljoen EUR of 47,1 EUR per aandeel eigen vermogen eind 2015. Om het financieel plaatje af te ronden, moeten we ook een netto financiële schuld van 189 miljoen EUR eind 2015 in rekening brengen. In de persmededeling staat ook te lezen dat het bedoeling is de transactie tegen midden dit jaar te kunnen afronden. Na de goedkeuring uiteraard door de raad van bestuur, de mededingingsautoriteiten en finaal de aandeelhouders.

De resultaten over 2015 geven nu eerder het beeld van 2013. Nu zijn het de projecten Black Pearl (11.000 vierkante meter kantoren in Brussel) en RAC 2 (9500 vierkante meter kantoren in Brussel) die niet verkocht raakten voor het einde van het boekjaar 2015. Vandaar dat vorig jaar werd afgesloten met een nettowinst van 0,7 miljoen EUR of 0,18 EUR per aandeel, hoewel er sprake was van een omzettoename van 31,6 naar 53,9 miljoen EUR (+70%). Het bedrijfsresultaat maakte echter een duik van 74%, of van 27,6 naar 7,1 miljoen EUR. Daardoor bleef er dus nauwelijks nettowinst over. Dat resultaat dicht bij de break-even (winst noch verlies) laat niet toe een dividend over het boekjaar 2015 uit te keren, tegenover nog 2,4 EUR per aandeel over het boekjaar 2014.

Dit jaar zal, in tegenstelling tot 2014, niet meteen een grand-crujaar worden. Al bij de winstwaarschuwing in december werd 2016 als een overgangsjaar bestempeld. Maar de bedrijfsleiding toont zich nu toch iets positiever dan in december door de oplevering van het Gateway-project. Het was ook een goed jaar voor de afdeling Verkavelingen. Begin dit jaar was er een mooi resultaat op de Poolse vastgoedmarkt met de aankondiging van de verkoop van het Okraglak-project in Poznan voor 17 miljoen EUR. Andere Poolse projecten zijn gelegen in de hoofdstad Warschau en de havenstad Gdansk. De verkoop zal een beperkt positieve impact hebben op de halfjaarwinst 2016.

Conclusie

Marnix Galle heeft zijn beoogde fusie Immobel-Allfin nu wel vast. Het moet de nieuwe groep naar een hogere rendabiliteit brengen. De koers reageerde positief op de aankondiging, ook al omdat Immobel aan 48,76 EUR per aandeel wordt gewaardeerd. Rustig afwachten.

Advies:houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A