Hoger dividend bij Immobel, ondanks winstduik

Wellicht wordt 2021 nog geen normaal jaar, maar de pijplijn met meer dan 1,4 miljard euro aan verkoopwaarde in voornamelijk residentiële projecten doet het beste verhopen voor winstherstel vanaf 2022.

De oudste vastgoedontwikkelaar van het land beleeft de jongste jaren een tweede jeugd. Op 29 juni 2016 bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering de fusie tussen Immobel en Allfin Group. De architect van de fusie is Marnix Galle, voorzitter van de raad van bestuur en referentieaandeelhouder. Na het overgangsjaar 2017 werd beloofd dat 2018, 2019 én 2020 oogstjaren zouden zijn. De boekjaren 2018 en 2019 losten die belofte ruimschoots in. Te oordelen naar de halfjaarresultaten 2020 zal dit jaar een stuk minder zijn.

Naar de oorzaak daarvan is het niet ver zoeken: de covid-19-pandemie. De coronacrisis had een sterke negatieve invloed op de verkoop van residentieel vastgoed in de periode van maart tot mei door de lockdown. De verkopen veerden weer op vanaf juni. Ook de activiteit op de bouwwerven werden tijdelijk afgeremd.

We zien een serieuze terugval van de bedrijfskasstroom (ebitda) met 58 procent tot 52,8 miljoen euro (was 124,6 miljoen euro). Het nettoresultaat dook van 102,4 in 2019 naar 33,3 miljoen euro (-68%). Per aandeel levert dat een terugval op naar 3,58 euro (was 11,66 euro). Vorig jaar was wel een heel goed jaar voor Immobel, met een uitzonderlijk hoog rendement op eigen vermogen van 29,7 procent, ver boven de doelstelling van minimaal 10 procent. Het rendement op eigen vermogen voor 2020 kwam uit op 7,8 procent, onder de doelstelling.

Door de verwerving van nieuwe projecten steeg de verkoopwaarde van de portefeuille met 13 procent tot 5,1 miljard euro. Het blijft de groep menens om een vastgoedportefeuille op Europees niveau uit te bouwen (portefeuille van ruim 1,2 miljoen vierkante meter). Lange tijd waren de activiteiten in België en Luxemburg geconcentreerd. Enkele jaren geleden werd Polen toegevoegd. In 2017 kwam Frankrijk erbij. In stappen werd de vastgoedgroep Nafilyan & Partners overgenomen (gericht op de regio van Parijs, Ile-de-France). Die vastgoedontwikkelaar werd pas in 2014 opgericht, maar wist toch al te onderscheiden in de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties. Op kruissnelheid moet de groep in staat zijn om 1500 tot 2000 woningen per jaar te verkopen. Frankrijk kan uitgroeien tot de belangrijkste markt voor de groep.

Verder was er de oprichting van een joint venture samen met de Amerikaanse ontwikkelaar Fort Partners om in het Spaanse Marbella een resort te ontwikkelen (65.000 vierkante meter). Tot slot werd vorig jaar met Duitsland nog een zesde land aan de portefeuille toegevoegd. Immobel kiest voor een prestigieus project in Frankfurt, de financiële hoofdstad van Duitsland. Het Eden-project, dat in 2022 zou moeten worden opgeleverd, moet een van de weinige woontorens van de stad worden.

Ondanks de winstduik zet Immobel zijn dividendbeleid voort en verhoogt het dividend met 4 procent tot 2,77 euro bruto per aandeel.

Conclusie

De verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van CEO Marnix Galle heeft zich de voorbije jaren al gemanifesteerd in de resultaten. In dat opzicht was 2020 meer dan waarschijnlijk slechts een accident de parcours door de covid-19-pandemie. Wellicht wordt 2021 nog geen normaal jaar, maar de pijplijn met meer dan 1,4 miljard euro aan verkoopwaarde in voornamelijk residentiële projecten (4500 appartementen en huizen) doen het beste verhopen voor winstherstel vanaf 2022. Daarom wordt het dividendbeleid (jaarlijkse toename met 4 à 10%) toch gehandhaafd, ondanks een veel minder resultaat voor 2020. Aantrekkelijke waardering.

Advies:koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 65,20 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 656 miljoen euro

K/w 2020: 18

Verwachte k/w 2021: 15,5

Koersverschil 12 maanden: +8%

Koersverschil sinds jaarbegin: -3%

Dividendrendement: 4,2%