Het gaat vooruit bij Aedifica

Het gaat verbazend goed vooruit bij Aedifica, getuige de vele persberichten die de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) blijft spuien. Trendsbekroonde de Britse overname van de dochtervennootschap van Lone Star Real Estate Fund IVter waarde van 450 miljoen pond in de kerstperiode van vorig jaar terecht als Deal of the year tijdens de uitreiking van de CFO of the year.

Het gaat om 92 rustoorden met meer dan 5700 rusthuisbewoners op 90 locaties in het Verenigd Koninkrijk, waarvan een kwart in Londen en het zuidoosten van Engeland. De Britse portefeuille is met veertien gevestigde uitbaters sterk gediversifieerd. Het gemiddelde huurrendement is met iets meer dan 7 procent bovengemiddeld. De gemiddelde gewogen resterende looptijd ligt boven 22 jaar. Het Verenigd Koninkrijk wordt daarmee de vierde thuismarkt van Aedifica, dat zich almaar meer profileert als een pan-Europese speler in zorgvastgoed.

De Britse markt is erg beloftevol, mede omdat ze nog erg versnipperd is. Door de transactie steeg de schuldgraad tot ruim boven 55,5 procent op 31 maart. Daar is een mouw aan gepast. Zoals verwacht, voerde Aedifica een forse kapitaalverhoging door. De aandelen werden geplaatst tegen 68 euro en brachten 418 miljoen euro op. Daardoor zakte de schuldgraad weer naar tot 38,5 procent.

Het is al enkele jaren een drukte van jewelste bij Aedifica. Vooral in Duitsland en in Nederland is de jongste twee jaar uitgebreid. Maar de deal in het Verenigd Koninkrijk zet die ontwikkeling in de schaduw. Dat leert ons ook de nieuwe geografische spreiding op 31 maart. België staat nog voor 47 procent. Het Verenigd Koninkrijk wordt met 24 procent meteen de tweede markt. Duitsland is goed voor 15 procent en Nederland voor 14 procent.

Behalve uit zorgvastgoed bestaat de portefeuille ook nog uit hotels (leasingcontracten op lange termijn) en appartementsgebouwen. Van die laatste maakt de verhuur van gemeubelde appartementen in Brussel aan expats de hoofdmoot uit. De appartementenportefeuille wordt ingebracht in een nieuwe dochtervennootschap, Immobe NV. Van de verkoop daarvan zijn al twee fases afgerond, waarna Aedifica nog een minderheidsbelang van 25 procent overhoudt. Over de verkoop van de zes hotels is na afloop van het eerste kwartaal een akkoord gesloten met de vennootschap Atream. Die transactie zou nog voor eind juni worden afgerond.

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen was op 31 maart gestegen tot 2,3 miljard euro. De nettohuurinkomsten zijn op jaarbasis met liefst 24 procent gestegen, tot 83,8 miljoen euro. De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind maart uit 251 zorgvastgoedsites (110 eind juni 2017) met circa 18.500 bewoners. Zeer goed nieuws is de bezettingsgraad van 100 procent op 31 maart (zonder de gemeubelde appartementen). Dat is uiteraard een record. De netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten bedraagt 57,12 euro per aandeel (54,75 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen).

Conclusie

We verwelkomen uiteraard de uitbreiding richting het Verenigd Koninkrijk en de stevige kapitaalverhoging. Het investeringsverhaal steunt nadrukkelijk op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 21 jaar). Een alternatief dus voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3,4 procent. Heel opmerkelijk was dat het aandeel, in tegenstelling tot voorgaande kapitaalverhogingen, nauwelijks terugviel door de nochtans grootste kapitaalverhoging ooit. Daardoor blijft het aandeel wel ver boven de intrinsieke waarde noteren.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 81,90 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,45 miljard euro

K/w 2017: 20

Verwachte k/w 2018: 18,5

Koersverschil 12 maanden: +3%

Dividendrendement: 3,4%