Gigadeal voor Aedifica in het Verenigd Koninkrijk

Aedifica heeft een dochtervennootschap van Lone Star Real Estate Fund IV gekocht. Daarmee wordt het Verenigd Koninkrijk de vierde thuismarkt van de gereglementeerde vastgoedvennootschap.

De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) pakte in de kerstperiode nog heel stevig uit. De speler in huisvesting voor senioren kondigde aan een dochtervennootschap van Lone Star Real Estate Fund IV te hebben gekocht met een waarde van 450 miljoen pond. Het gaat om 93 rustoorden op 91 locaties in het Verenigd Koninkrijk met meer dan 5700 rusthuisbewoners.

De Britse portefeuille is sterk gediversifieerd met 14 uitbaters. Het gemiddelde huurrendement is bovengemiddeld met iets meer dan 7 procent. De gemiddelde gewogen resterende looptijd ligt boven 22 jaar. Het Verenigd Koninkrijk wordt daarmee de vierde thuismarkt van Aedifica, dat zich steeds meer profileert als een pan-Europese speler in zorgvastgoed. De Britse markt is erg beloftevol, mede omdat ze nog erg versnipperd is. Door de transactie, die normaal eind januari wordt afgerond, stijgt de schuldgraad afgerond van 46 naar 56 procent.

We hadden al eerder aangegeven dat er in de eerste helft van 2019 een nieuwe, forse kapitaalverhoging zat aan te komen. Dat is nu bijna zeker. Ons lijkt 300 miljoen euro het minimum. Het is al enkele jaren een drukte van jewelste bij de GVV. De vorige en derde kapitaalverhoging (219 miljoen euro) in vijf jaar (2012, 2015 en 2017) leidde tot de uitstap buiten België. Vooral in Duitsland en Nederland is de jongste twee jaar uitgebreid.

De deal in het Verenigd Koninkrijk zet die ontwikkeling eensklaps in de schaduw. Dat leert ons ook de nieuwe geografische spreiding. België staat nog voor 53 procent, het Verenigd Koninkrijk wordt de tweede markt met 23 procent, Duitsland heeft 14 procent en Nederland 10 procent. Naast zorgvastgoed bestaat de portefeuille ook nog voor een stuk uit appartementsgebouwen en hotels. De appartementenportefeuille wordt ingebracht in een nieuwe dochtervennootschap, Immobe NV, waar een deal met een strategische partner wordt uitgewerkt. Dat moet kapitaal vrijmaken om de kernactiviteit verder te ontwikkelen.

Op 30 september was de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen tot 1,8 miljard euro. De nettohuurinkomsten zijn in een jaar met 11 procent gestegen tot 24,3 miljoen euro voor het eerste kwartaal van het boekjaar 2018-2019 (afsluitdatum 30 juni). Met dank aan een forse externe expansie. In het persbericht naar aanleiding van de publicatie van de jaarresultaten 2017-2018 konden we de prognose lezen van een dividend van 2,80 euro per aandeel (+12%) voor het boekjaar 2018-2019. De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind september 2018 uit 149 zorgvastgoedsites (68 eind juni 2015 en 110 eind juni 2017) met circa 12.000 bewoners. Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 99,0 procent op 30 september, een evenaring van het recordniveau. De nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten is 54,49 euro per aandeel (52,75 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen).

Conclusie

We verwelkomen de uitbreiding richting het Verenigd Koninkrijk. Het levert mooie extra rendementen op. De investeringen steunen nadrukkelijk op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 20 jaar). Het is een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3,1 procent. Na de aankondiging van de Britse gigadeal herpakte het aandeel zich. De les van 2015 en 2017 was dat instappen in de periode van de kapitaalverhoging wel een lonende strategie bleek te zijn.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 78,90 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,45 miljard euro

K/w 2017: 20

Verwachte k/w 2018: 18,5

Koersverschil 12 maanden: +3%

Dividendrendement: 3,1%