Eenmalige elementen kleuren halfjaarresultaat Texaf

Texaf heeft nog sterke groeimogelijkheden in vastgoed. Dat en de verwachte inkomsten uit een onteigening kleuren de toekomst rooskleurig.

Tijdens de algemene vergadering in mei was het nog het grote nieuws: de Democratische Republiek Congo (DRC) had een stuk grond (10.637 m²) aan de rand van de site van Utexafrica onteigend. Het management was echter best tevreden met de compensatie van 5,4 miljoen dollar _ waarvan 1 miljoen onmiddellijk en de rest in schijven tot eind 2018 _ voor een slechts deels bebouwbaar stuk. De prijs van 500 dollar per vierkante meter in het kader van een onteigeningsprocedure bewijst dat de waarde van de gronden hoog ligt. Maar het bewijst ook dat de Congolese staat Texaf ernstig neemt en erkent dat de vennootschap belangrijk is voor de vastgoedontwikkeling in Kinshasa.

Intussen heeft Texaf al een tweede schijf van 700.000 dollar ontvangen. Die ontvangsten zorgen voor een niet-recurrent resultaat van 1,38 miljoen euro. Daarnaast is er een terugname van uitgestelde belastingen van 3,49 miljoen euro. Dat levert ondanks een nog altijd moeilijke economische en politieke toestand een fraaie nettowinst van 7,44 miljoen euro op voor het eerste halfjaar, tegenover ‘slechts’ 0,33 miljoen euro voor de eerste zes maanden van 2017.

Maar beide cijfers zijn dus beïnvloed door heel wat uitzonderlijke zaken. Het recurrente (zonder eenmalige elementen) bedrijfsresultaat (rebit) klom in de eerste jaarhelft met 10 procent, van 3,6 naar 3,95 miljoen euro. De huuropbrengsten uit de vastgoedactiviteit zijn met 4 procent toegenomen, tot 8,46 miljoen euro bij ongewijzigde portefeuille. Het gaat om gebouwen en gronden op toplocaties in Kinshasa, die bovendien _ en dat is essentieel _ goed beveiligd zijn. Ze vormen de kernactiviteit van de holding en leverden in de eerste zes maanden een rebit van 4,37 miljoen euro op.

In de eerste helft van vorig jaar dook Carrigrès, een zandsteengroeve met nog voor zeker veertig jaar reserves in Kinshasa, nog diep in het rood. Maar dankzij een zwaar kostenbesparingsprogramma was er weer een licht positieve rebit (45.000 euro), ondanks een historisch lage omzet van 0,83 miljoen euro. De impact van de belabberde economische toestand zien we wel heel duidelijk bij Carrigrès.

In het jaarrapport werd een nieuwe berekening van het vastgoed gepubliceerd: 313 miljoen euro of 89,4 euro per aandeel, tegenover een boekwaarde van 99,1 miljoen euro op basis van 800 dollar per vierkante meter voor bebouwbare grond in het centrum van Kinshasa.

De Texaf-groep beschikt over de mogelijkheid de komende tien jaar nog sterk te groeien in de ontwikkeling van vastgoedprojecten, inclusief de promotie van 1500 tot 2000 woningen op de 104 hectare buiten Kinshasa (Kinsuka), naast kantoren en villa’s/appartementen in de hoofdstad. In het centrum is begonnen aan een nieuw, groot residentieel project. Bois Nobles omvat 84 wooneenheden, waarvan de eerste fase (36 wooneenheden; 12 villa’s en 24 appartementen) is voltooid en 36 appartementen op de markt zijn gebracht met een verhuurpotentieel van 1,6 miljoen euro. Op moment van de publicatie van de halfjaarresultaten begin september waren 28 van de 36 appartementen verhuurd. Dat zit dus snor voor de vastgoedactiviteit in de tweede jaarhelft.

De zandsteengroeve-activiteit zal in het beste geval break-even draaien. De terugname van uitgestelde belastingen zal zich niet herhalen in de tweede jaarhelft, maar nieuwe inningen van vergoedingen voor de onteigening zouden wel nog het nettoresultaat positief moeten kleuren.

Conclusie

Het koerspotentieel op langere termijn blijft groot en intact. De politieke onzekerheid door nakende verkiezingen speelt de beurskoers al geruime tijd parten. Maar het vastgoed van Texaf doet het nog altijd prima, ondanks de zeer moeilijke omstandigheden in Congo. Elke terugval van de koers biedt een mooie kans voor de waardezoekende langetermijnbelegger.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 29,0 euro

Ticker: TEXF BB

ISIN-code: BE0974263924

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 103 miljoen euro

K/w 2017: 23

Verwachte k/w 2018: 21

Koersverschil 12 maanden: -3%

Koersverschil sinds jaarbegin: -4%

Dividendrendement: 2,8%