Dividend Immobel gaat weer 10 procent hoger

De oudste vastgoedontwikkelaar van het land (sinds 1863) beleeft de jongste jaren duidelijk een nieuwe jeugd. Een obligatie-uitgifte van 100 miljoen euro moet helpen bij de uitbouw van een Europese portefeuille.

Op 29 juni 2016 bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering de fusie tussen Immobel en Allfin Group. De architect van die fusie was Marnix Galle, de voorzitter van de raad van bestuur en referentie-aandeelhouder. Dat het menens is met de uitbouw van een vastgoedportefeuille op Europees niveau mocht onlangs nog eens blijken uit de persberichten over een obligatie-uitgifte van 100 miljoen euro voor particulieren en de oprichting van een joint venture met de Amerikaanse ontwikkelaar Fort Partners voor de ontwikkeling van een resort in het Spaanse Marbella. Daarvoor wordt onderhandeld met de internationaal gerenommeerde hotel- en resortuitbater Four Seasons.

Naast de activiteiten in België, Luxemburg en Polen was er vorig jaar al Frankrijk bij gekomen. Immobel koestert grote ambities bij onze zuiderburen, want op termijn zou Frankrijk de grootste markt kunnen worden voor de ontwikkelaar. Aan de basis daarvan ligt de overname in drie fasen van de vastgoedgroep Nafilyan & Partners, die vooral actief is in de regio van Parijs (Ile-de-France). Die vastgoedontwikkelaar is pas in 2014 opgericht, maar heeft toch al weten te onderscheiden in de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties. Op kruissnelheid moet de groep in staat zijn 1500 tot 2000 woningen per jaar te verkopen en een omzetdoel van 300 miljoen euro te halen. In de eerste jaarhelft bedroeg de omzet 57,5 miljoen euro. Immobel nam eerst een belang van 15 procent. Via gekruiste opties kan het in het boekjaar 2019 nog eens 36 procent verwerven en zo de meerderheid van Nafilyan & Partners bezitten. In de loop van het boekjaar 2020 kan dan de resterende 49 procent worden verworven. Maximaal (in functie van de gerealiseerde bedrijfskasstroom of ebitda) zal Immobel 130 miljoen euro betalen.

In de business van vastgoedontwikkeling schommelen de winsten sterk omdat ze hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. Na het overgangsjaar 2017 zouden 2018, 2019 én 2020 oogstjaren moeten zijn. Als we kijken naar de halfjaarresultaten van de fusiegroep, dan moeten we beamen dat inderdaad sprake is van een sprong in opbrengsten en winst. De bedrijfsopbrengsten kwamen uit op 97,7 miljoen euro of een toename met 77 procent tegenover de 55,1 miljoen euro van de eerste helft van vorig jaar. Dat leverde 15 miljoen euro nettoresultaat op (1,5 euro per aandeel) of 183 procent meer dan de magere 5,3 miljoen euro van de eerste helft van 2017, en beduidend meer dan de jaarwinst van 2017 (11,03 miljoen euro of 1,10 euro per aandeel).

De betere cijfers worden haast uitsluitend gedreven door residentiële verkopen (96%) en in beperkte mate door kantoren. De grote spreiding aan projecten moet de cycliciteit van de groep beperken. Immobel heeft zijn aankoopdoelstelling voor 2018 al met 30 procent overtroffen door meer dan 130.000 vierkante meter aan hoofdzakelijk residentiële projecten aan de portefeuille toe te voegen. De verkoop van het Cedet–kantoorgebouw in Warschau wordt in het vooruitzicht gesteld en zou het jaarresultaat 2018 moeten helpen te kleuren. De aandeelhouders mogen uitkijken naar een nieuwe stijging met 10 procent voor boekjaar 2018 (van 2,20 naar 2,42 euro bruto per aandeel). Dat is een nieuwe uiting van het vertrouwen dat de komende jaren inderdaad geoogst zal worden.

Conclusie

De verdere diversificatie richting Frankrijk en de obligatie-uitgifte van 100 miljoen euro onderstrepen nog maar eens de verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van Marnix Galle (Allfin). Het streefdoel blijft een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op eigen vermogen). Een mooi, jaarlijks stijgend dividend moet aandeelhouders voor langere termijn aan het aandeel binden.

Advies:houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 52,80 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 528 miljoen euro

K/w 2017: 48

Verwachte k/w 2018: 8

Koersverschil 12 maanden: +1,5%

Koersverschil sinds jaarbegin: -4%

Dividendrendement: 4,2%