De honger van Aedifica is niet gestild

Aedifica lanceert de derde kapitaalverhoging sinds 2012, om zijn verdere groei te financieren. Het aandeel is een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3,4 procent.

Aedifica, de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) die is gespecialiseerd in residentieel vastgoed voor senioren, blijft sterk groeien. Tussen 1 juli (het begin van het boekjaar 2016-2017) en 31 december 2016 heeft Aedifica zijn portefeuille uitgebreid met maar liefst twintig sites (zes rustoorden in Duitsland, vier in Nederland en tien in België), waardoor het nu meer dan honderd sites voor de huisvesting van senioren bezit. Daardoor ging de beurswaarde van de groep voorbij 1 miljard euro. Maar haar honger is nog lang niet gestild, getuige de derde kapitaalverhoging sinds 2012. De nieuwe uitgifte van bijna 3,6 miljoen aandelen tegen 61 euro per aandeel moet de kaspositie aanvullen met 219 miljoen euro, om de verdere groei te financieren.

Op 31 december 2016 bestond 80 procent van de portefeuille uit huisvesting voor senioren (tegenover nog 74% op 30 juni), 15 procent uit residentiële of gemengde gebouwen en 5 procent uit hotels en andere gebouwen. Nieuw in het afgelopen boekjaar was dat Aedifica zijn intrede maakte op de Nederlandse markt voor de huisvesting van senioren, waar het een rol wil spelen in de verwachte consolidatiegolf. Het aantal 65-plussers zal in Nederland evolueren van 3 miljoen naar 4,7 miljoen in 2040 (26% van de geschatte bevolking), en het aantal 80-plussers van 0,7 miljoen naar 2 miljoen in 2040 (11% van de geschatte bevolking).

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen is toegenomen tot 1,43 miljard euro, tegenover 1,13 miljard op 30 juni. De portefeuille van Aedifica bestond eind vorig jaar uit 185 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 745.000 vierkante meter. Daartoe behoren 865 appartementen (vooral ongemeubileerde), 100 rustoorden met 9782 bedden (68 rustoorden eind juni 2015), en zes hotels met 521 kamers. Geografisch is 22 procent van het onroerend actief gelegen in Brussel, 47 procent in Vlaanderen, 10 procent in Wallonië, 12 procent in Duitsland en 7 procent in Nederland.

Goed nieuws is de aanhoudend hoge gemiddelde bezettingsgraad van 98,2 procent op 31 december 2016. Dat is dicht bij het recordniveau van 98,3 procent van eind 2015. De minieme daling is een gevolg van de lagere gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubileerde appartementen tot 71,1 procent (78,6% op 31 december 2015). Aedifica keerde over het boekjaar 2015-2016 een dividend van 2,1 euro bruto per aandeel uit. Naar aanleiding van het halfjaarreport bevestigde het management zijn intentie om het dividend voor het boekjaar 2016-2017 op te trekken tot 2,25 euro bruto per aandeel.

Eind december 2016 bedroeg de schuldratio van Aedifica 54 procent en de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten kwam uit op 46,83 euro per aandeel (43,96 euro per aandeel, inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De koers houdt dus nog altijd een forse premie in tegenover de intrinsieke waarde, meer dan het gemiddelde van de andere GVV’s.

Conclusie

De investeringen van Aedifica steunen op groeiende inkomsten op lange termijn met langlopende en aan de inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd twintig jaar). Het aandeel is dus een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3,4 procent. De kapitaalverhoging zorgt voor bijkomende munitie. We geven geen positief, maar een neutraal advies vanwege de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Munt: euro

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 975 miljoen euro

K/w 2016: 22

Verwachte k/w 2017: 21

Koersverschil 12 maanden: +17%

Koersverschil sinds jaarbegin: -4%

Dividendrendement: 2,9%