De afstraffing van Wereldhave Belgium is overdreven

Van alle gereglementeerde vastgoedvennootschappen kreeg Wereldhave Belgium de ergste klappen door corona. Maar de groep kan tegen een stootje en ze kan stevige dividenden uitkeren.

Er waren jaren dat beleggers met alle gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) op Euronext Brussel geld verdienden. Daar kwam al verandering in voor de uitbraak van de covid-19-pandemie, maar door corona beleefden de gvv’s voor het eerst echt moeilijke tijden. Vooral de specialisten in winkelvastgoed zoals Retail Estates, Qrf en VastNed Retail Belgium kregen rake klappen. Het ergste slachtoffer was Wereldhave Belgium. Tegenover zijn topkoers van ongeveer 120 euro en een piek van ongeveer 90 euro net voor corona hebben de aandeelhouders flink wat rendement uit hun portefeuille zien wegstromen, ondanks de stevige dividenden. Het moederbedrijf Wereldhave bezit ongeveer twee derde van de aandelen.

Wereldhave Belgium verhuurt winkelvastgoed (90% van de portefeuille) en kantoren: de twee segmenten die het ergst hebben geleden onder de coronacrisis. In de eerste helft van 2021 bedroegen de huuropbrengsten 24,86 miljoen euro, tegenover 23,42 miljoen euro in de eerste helft van 2020. Vorig jaar volgde op de harde lockdown een zachte lockdown in de eerste maanden van dit jaar, met een geleidelijke normalisering aan het eind van de eerste jaarhelft. De bezettingsgraad bedroeg eind juni 92,9 procent, of een lichte toename tegenover de 91,9 procent van eind 2020.

De portefeuille met winkelvastgoed zag de bezettingsgraad weer toenemen van 94,4 naar 96,2 procent. De bezetting van de kantoren ging achteruit: van 77,5 procent op 31 december naar 74,7 procent, al is er wel een verbetering tegenover de 70,8 procent op 31 maart, toen een aantal huurders vertrok. Dat leverde op 31 maart een vergelijkbare nettowinst per aandeel van 2,18 euro op, evenveel als in de eerste helft van 2020. De reële waarde van de vastgoedportefeuille was op 30 juni door waardeverminderingen met 5,5 miljoen euro gezakt tot 903,1 miljoen euro (908,6 miljoen eind 2020). Het invorderingspercentage bedroeg 94 procent in de eerste zes maanden van dit jaar.

Voor het boekjaar 2021 heeft Wereldhave Belgium zijn winstprognose verlaagd van 4,5 euro naar 4,3 euro per aandeel. Over het vorige boekjaar heeft het een brutodividend van 4 euro per aandeel (2,80 euro netto) uitgekeerd, tegenover 4,5 euro bruto voor het boekjaar 2019 en 5,2 euro bruto voor het boekjaar 2018, wat nog altijd neerkomt op een nettorendement van bijna 6 procent. Aangezien de winstverwachting voor het boekjaar 2021 is verlaagd, kan ook het dividend beperkt worden teruggeschroefd. Belangrijk daarbij is dat de schuldgraad van Wereldhave Belgium met 29,9 procent erg laag is en stabiel blijft tegenover eind 2020.

De gvv plaatste eerder dit jaar met succes een groene obligatie ter waarde van 32 miljoen euro tegen een jaarlijkse rentevoet van 3,25 procent. Wereldhave Belgium kan dus tegen een stootje en het kan stevige dividenden uitkeren. De intrinsieke waarde bedroeg op 30 juni 74,15 euro per aandeel, al is dat een verdere achteruitgang tegenover de 78,20 euro per aandeel van eind vorig jaar.

Conclusie

We volgen het aandeel van Wereldhave Belgium sinds begin dit jaar, al beseften we dat de covid-19-pandemie op de winst en het dividend zou wegen en dat de e-commerce verder zou groeien. Maar tegen 0,6 keer de intrinsieke waarde en bijna 6 procent nettodividendrendement vinden we de afstraffing van het aandeel door de markt nog altijd overdreven. Vandaar het positief advies.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 45,35 euro

Ticker: WEHB BB

ISIN-code: BE0003724383

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 419 miljoen euro

K/w 2020: 9

Verwachte k/w 2021: 11

Koersverschil 12 maanden: +3%

Koersverschil sinds jaarbegin: +15%

Dividendrendement: 8,1%