Corona heeft geen impact op resultaten Aedifica

Aedifica is dé referentie in Europa geworden in zorgvastgoed. Ondanks de pandemie bedroeg de globale bezettingsgraad 100 procent op 31 december.

De Belgische woon-zorgcentra kwamen tijdens de covid-19-pandemie, vooral in de eerste golf, op een bijzonder negatieve manier in beeld wegens de talloze coronabesmettingen en de vele overlijdens. Die oversterfte zet misschien op korte termijn een rem op de expansie van de sector, maar op lange termijn blijven de vooruitzichten gunstig. Tussen 2008 en 2018 is het aantal 80-plussers in de Europese Unie met 25 procent toegenomen tot 25 miljoen. Dat aantal zal tussen 2018 en 2050 nog eens met 130 procent klimmen tot 57,5 miljoen. Die demografische trend zal de vraag naar zorgvastgoed verder ondersteunen.

Het voorbije boekjaar stond voor de Belgische groep gespecialiseerd in zorgvastgoed in het teken van de overname van de Finse sectorgenoot Hoivatilat. Met de overname beschikt Aedifica over een bruggenhoofd in Scandinavië. De uitbreiding naar Finland en Zweden werden mee gefinancierd door een kapitaalverhoging van 207 miljoen euro die eind april werd doorgevoerd. Intussen werd ook voet aan land gezet in Ierland met weliswaar een eerste bescheiden stap (woon-zorgcentrum in Mallow).

Aedifica blijft zijn ambitie om door te groeien naar een pan-Europese speler in zorgvastgoed doorzetten. Coronacrisis of niet. Buiten België was de groep al actief geworden in Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. De geografische spreiding op 31 december leert dat België nog voor 32 procent staat. De tweede plaats wordt gedeeld door Duitsland en Finland met elk 18 procent. Het Verenigd Koninkrijk komt daarna met 17 procent. Nederland sluit aan met 14 procent en Zweden is 1 procent.

Ondanks de coronacrisis is er geen materiële impact op de cijfers van de groep in het verlengde boekjaar 2019-2020 over 18 maanden tot 31 december 2020. Fantastisch nieuws is de uitzonderlijk hoge globale bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 100 procent op 31 december. Alle residentiële zorggebouwen bleven volledig operationeel en de huurbetalingen bleven stabiel. Er zijn ook geen aanwijzingen dat de oversterfte de huurbetalingscapaciteit van de exploitanten in het gedrang zal brengen. Op 31 december is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen tot 3,8 miljard euro, een stijging van bijna 1,5 miljard euro (1,494 of +64%) tegenover 30 juni 2019. De nettohuurinkomsten zijn gestegen tot 259,5 miljoen euro.

De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind december 2020 uit 496 zorgvastgoedsites (110 midden 2017) met circa 37.000 bewoners. De netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen de stijgende rente bedroeg 67,17 euro per aandeel (65,59 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen) tegenover 57,96 euro per aandeel op 30 juni 2019.

Over de eerste twaalf maanden was er een interim-dividend uitgekeerd van 3,00 euro bruto per aandeel (+7%). Daar komt een slotdividend van 1,60 euro bruto per aandeel bovenop. Voor het boekjaar 2021 geeft de bedrijfsleiding een prognose voor het dividend van 3,30 euro bruto per aandeel.

Conclusie

In minder dan vijf jaar is de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) uitgegroeid van een lokale tot een Europese zorgvastgoedspeler. Meer zelfs, Aedifica is dé referentie in Europa geworden in die activiteit. Het investeringsverhaal steunt op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten. De premie van de beurswaarde tegenover de intrinsieke waarde loopt gelukkig terug.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 100,20 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 3,31 miljard euro

K/w 2020: 24,5

Verwachte k/w 2021: 23,5

Koersverschil 12 maanden: +12%

Koersverschil sinds jaarbegin: +2%

Dividendrendement: 3,3%