Cofinimmo ziet uitbouw zorgvastgoed vertragen

Echt veel schwung zit er niet in de resultaten van Cofinimmo. Dat weerspiegelt zich ook in het dividend, dat al jaren stabiel is. Vanaf 2017 moet de strategische bijsturing zich vertalen in een lichte toename van de winst.

Terwijl sommige bedrijven nauwelijks vooruit durven te kijken, rekent Cofinimmo voor dit jaar op een courante nettowinst van 6,49 euro per aandeel. Het houdt daarbij rekening met 113,7 miljoen euro investeringen. In 2016 haalde de vastgoedvennootschap een courant resultaat van 6,40 euro per aandeel, in 2015 was dat 6,46 euro per aandeel en in 2014 nog 6,7 euro per aandeel. Echt veel schwung zit er dus niet in de resultaten van Cofinimmo, wat zich ook weerspiegelt in het dividend, dat al enkele jaren stabiel is. Vanaf dit jaar moet de strategische bijsturing zich wel vertalen in een lichte toename van de winst.

Cofinimmo zit al jaren in een overgangsfase. Het bouwt zijn portefeuille op de Brusselse kantorenmarkt af, omdat die gebouwen heel wat onderhoudsinvesteringen vergen en met een vrij hoog risico op leegstand kampen. Zorgvastgoed is het nieuwe mantra van heel wat vastgoedgroepen, en Cofinimmo streeft naar een portefeuille die voor de helft uit zorgvastgoed bestaat. Het rendement van zorgvastgoed is bij een volledige bezetting iets lager dan dat van kantoren, maar de kans op leegstand is veel kleiner. Dat vastgoed is ook waardevaster.

Sinds zijn kapitaalverhoging van mei 2015 investeerde Cofinimmo voor 180 miljoen euro in zorgvastgoed, onder meer ook op de Nederlandse en de Duitse markt, en voor 113 miljoen euro in kantoren. Het bedrijf geeft zich een jaar extra, tot 2019, om zijn zorgvastgoed uit te bouwen tot de helft van zijn vastgoedportefeuille. Het management wil voorzichtig te werk gaan, en meer tijd nemen om de Duitse markt te doorgronden en interessante deals te detecteren.

Maar Cofinimmo laat de kantoormarkt niet links liggen. Die portefeuille moet voldoende schaal behouden om een efficiënt beheer te voeren. De focus ligt op kantoren in het centrum van Brussel, die in de buurt liggen van het openbaar vervoer, en dus minder filegevoelig zijn. Cofinimmo merkt een duidelijk vlucht vanuit de rand naar het centrum en een stijgende vraag naar meer kwalitatieve kantoorruimtes. Het investeerde daarom in kantoren in de Europese wijk. Die kampen nog met een gedeeltelijke leegstand, maar dat probleem is sinds de aankoop al voor een derde weggewerkt. De kantorenportefeuille buiten het centrum is nog gevoelig voor afwaarderingen, maar die druk zou de volgende jaren moeten afnemen, signaleert het management. Het grootste vraagteken is het kantoorgebouw aan de Vorstlaan, waar het huurcontract van Axa, goed voor 0,57 euro per aandeel aan huurinkomsten, in augustus afloopt. De Verenigde Staten zouden het gebouw overnemen als het nieuwe onderkomen van hun ambassade, maar die deal is nog niet rond.

Door de timing van de in- en uitgaande transacties en de tijdelijk hogere leegstand stegen de huurinkomsten slechts met 1 procent, ondanks de grotere omvang van de vastgoedportefeuille. Het courante resultaat klom wel met 4,5 procent door de gevoelige daling van de intrestlasten. In 2015 en 2016 investeerde Cofinimmo fors in de herstructurering van zijn schulden, waardoor de kostprijs ervan eind 2016 is gedaald tot 2,1 procent. Het renterisico is voor meer dan 75 procent afgedekt tot 2021. Het bedrijf is zo voorlopig grotendeels beschermd tegen het risico op stijgende rentevoeten.

Conclusie

De jongste deals die Cofinimmo sloot in de kantoormarkt konden op applaus rekenen, maar de uitbreiding in het zorgvastgoed loopt vertraging op. De lopende strategische bijsturing en de investering in lagere rentelasten moeten vanaf dit jaar voor beperkte winstgroei zorgen. In tegenstelling tot het aandeel van veel andere vastgoedvennootschappen noteert dat van Cofinimmo met een beperkte premie van 13 procent tegenover de intrinsieke waarde. Ook rekening houdend met de vrij stabiele vooruitzichten en het dividendrendement van ruim 5 procent is het advies ‘houden’.

Advies: Houden

Risico: laag

Rating: 2A

Munt: euro

Markt: Brussel

Beurskapitalisatie: 2,2 miljard euro

k/w 2016: 16

Verwachte k/w 2017: 16

Koersverschil 12 maanden: +6%

Koersverschil sinds jaarbegin: -2%

Dividendrendement: 5,2%