Cofinimmo ontwaakt uit zijn winterslaap

De keuze van Cofinimmo voor minder kantoorvastgoed en meer zorgvastgoed werpt stilaan vruchten af. Dat geeft voldoende vertrouwen om het dividend licht te verhogen.

De strategische bijsturing van Cofinimmo is een werk van lange adem, maar ze werpt stilaan vruchten af. De keuze voor minder kantoorvastgoed en voor meer zorgvastgoed laat voor het eerst in tien jaar een dividendverhoging toe. De vastgoedvennootschap verwacht voor dit jaar een winst van 6,74 euro per aandeel, tegenover 6,55 euro in 2018. Dat geeft Cofinimmo voldoende vertrouwen om het dividend over 2019 licht te verhogen tot 5,6 euro per aandeel, om te worden betaald in 2020.

Die milde groeivooruitzichten na jaren van stagnatie hebben het aandeel de voorbije weken uit een lange winterslaap gehaald. Het dividendrendement is daardoor gedaald tot 4,7 procent bruto. Net zoals de meeste beursgenoteerde vastgoedvennootschappen noteert ook Cofinimmo met een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Voor Cofinimmo blijft die premie nog beperkt tot ongeveer 15 procent. Dat geeft beleggers nog de luxe zonder te grote koersrisico’s te kiezen voor het relatief aantrekkelijke dividendrendement van Cofinimmo, in plaats van voor het veilige maar armtierige rendement van een Belgische overheidsobligatie.

Verwacht niet dat Cofinimmo een groeiaandeel wordt. Eerst moet het bedrijf op de proppen komen met bijkomende grote investeringen, liefst in zorgvastgoed, en liefst met een aantrekkelijk rendement. In 2018 klaarde het management die klus, want vorig jaar werd 300 miljoen euro geïnvesteerd in zorgvastgoed. Voor 2019 zijn de investeringsplannen voorlopig minder ambitieus. In zorgvastgoed staat netto voor 96 miljoen euro op het programma, terwijl op de kantoormarkt netto 24 miljoen wordt geïnvesteerd. Dat belet natuurlijk niet dat het management in de loop van dit jaar extra deals kan aankondigen. De schuldgraad is met 43 procent zeker niet overdreven hoog, maar het management wil die schuldgraad in de buurt van 45 procent houden. Bij een nieuwe grote deal zal een nieuwe kapitaalverhoging nooit ver weg zijn, maar dat hoeft geen drama te zijn voor de aandeelhouder, als de winst per aandeel minstens op peil blijft. Cofinimmo zou dus moeten herhalen wat het in 2018 heeft gedaan. De kapitaalverhoging van 155 miljoen euro liet toe stevig te investeren in zorgvastgoed, waardoor de winst per aandeel licht steeg.

Eenvoudig wordt dat niet, want de rendementen op die deals brokkelen af. Bij een van de grootste deals van vorig jaar, zeventien zorgcentra in Duitsland, kon Cofinimmo een brutorendement van ongeveer 5,5 procent scoren. Bij een aantal kleinere transacties kon het een rendement van 6 procent in de wacht slepen. Die rendement zijn lager dan Cofinimmo in het verleden heeft verdiend op kantoorvastgoed, maar het risico op leegstand is in zorgvastgoed veel lager. Op dit ogenblik is 99,9 procent van het zorgvastgoed verhuurd, terwijl de kantoorportefeuille een leegstand van 12 procent kent. Bij een bezetting van 100 procent is het nettorendement op zorgvastgoed met 6 procent hetzelfde als op kantoorvastgoed. Soms is de markt dus heerlijk perfect.

Dankzij de nieuwe investeringen in vastgoed stegen vorig jaar de huurinkomsten met 3,4 procent, of 1,5 procent op een vergelijkbare basis. De extra inkomsten uit nieuwe huurcontracten (+2,7%) werden aangevuld met de indexatie (1,4%), maar gedeeltelijk geneutraliseerd door het vertrek van huurders (-1,9%) en heronderhandelingen die wogen op de huurprijzen (-0,7%). Zorgvastgoed maakt intussen de helft van de portefeuille van Cofinimmo uit.

Conclusie

De licht aantrekkende winst per aandeel en het vooruitzicht op een lichte verhoging van het dividend blies het aandeel nieuw leven in. Door de koersstijging is het dividendrendement gedaald tot 4,7 procent, maar omdat de premie tegenover de intrinsieke waarde beperkt blijft tot 15 procent, wordt het risico nog altijd voldoende vergoed. Nieuwe deals moeten het nieuwe elan nog bevestigen. Het advies blijft houden.

Advies: houden

Risico: gemiddeld

Rating: 2B

Koers: 115 euro

Ticker: COFB BB

ISIN-code: BE0003593044

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 2,6 miljard euro

K/w 2018: 18

Verwachte k/w 2019: 18

Koersverschil 12 maanden: +13%

Koersverschil sinds jaarbegin: +8%

Dividendrendement: 4,7%