Cofinimmo kan beperkte rentestijging aan

Dankzij de strategische bijsturing naar meer zorgvastgoed en minder kantoorvastgoed biedt de portefeuille van de vastgoedvennootschap meer zekerheid en stabiliteit. De stijgende rente zal zich maar langzaam laten gelden.

Ook de aandeelhouders van de vastgoedvennootschap Cofinimmo houden dezer dagen de rente scherp in de gaten. De beurzen toonden zich al gevoelig voor een rentestijging, maar ook investeringen in vastgoed liggen in de vuurlijn als hogere rendementen op obligaties het alternatief van een vastgoedbelegging minder aantrekkelijk maken. Het beursgenoteerde vastgoed ontsnapt daar uiteraard niet aan.

Op dit ogenblik is een belegging in Cofinimmo zijn geld nog waard. Door de toenemende concurrentie en de gestegen vastgoedprijzen staat ook het rendement van de portefeuille van Cofinimmo onder druk. Het brutorendement is gedaald van 7 procent in 2012 naar 6,7 procent vorig jaar. Omdat de beurskoers slechts een beperkte premie van ongeveer 10 procent inhoudt ten opzichte van de intrinsieke waarde van de portefeuille van Cofinimmo, vertaalt dat brutorendement zich in een vrij hoog dividendrendement van 5,4 procent bruto.

Voor de belegger blijft dat voldoende aantrekkelijk in vergelijking met de rente van 1 procent op een Belgische overheidsobligatie met een looptijd van tien jaar. Beleggers worden voldoende vergoed voor de risico’s, zeker omdat de resultaten van Cofinimmo, en dus ook het dividend, de voorbije jaren aan stabiliteit gewonnen hebben.

De strategische bijsturing naar meer zorgvastgoed en minder kantoorvastgoed heeft geld en rendement gekost, maar biedt meer zekerheid in de vorm van minder leegstand, huurcontracten met een langere looptijd en meer waardevast vastgoed. In 2017 vertaalden de kernactiviteiten (waarbij geen rekening wordt gehouden met de waardevariatie van het vastgoed en van financiële contracten) zich in een nettowinst van 6,53 euro per aandeel, tegenover 6,4 euro per aandeel in 2016. Die lichte stijging van de winst is vooral te danken aan een daling van de rentekosten en van de belastingfactuur.

De huurinkomsten bleven nagenoeg onveranderd. Stijgende huurinkomsten uit het zorgvastgoed en de indexering van de huurcontracten compenseerden dalende huurinkomsten op de kantoormarkt. Voor dit jaar verwacht Cofinimmo een nagenoeg stabiele winst van 6,54 bruto per aandeel, wat de basis vormt voor het eveneens stabiele dividend van 5,5 euro per aandeel.

Een verdere rentestijging zou ook de koers van Cofinimmo pijn kunnen doen, maar dat risico moet ook niet overroepen worden. De stijging van de langetermijnrente zal langzaam verlopen en is voor een stuk te wijten aan de hogere inflatieverwachtingen. Beleggers in Cofinimmo zijn grotendeels beschermd tegen een hogere inflatie via de indexering van de huurcontracten. Tegen een verdere stijging van de reële rente is weinig bescherming mogelijk, maar een hogere reële rente is ook een weerspiegeling van een sterkere economie, en dus ook van betere vooruitzichten voor de kantoormarkt.

De rentestijging kan op termijn wel bijten via hogere financieringskosten. Ook Cofinimmo zette de voorbije jaren de gestage daling van de rente om in een daling van de rentekosten, ook al heeft het bedrijf twee jaar geleden een dure indekking tegen stijgende rentevoeten moeten afkopen. Intussen is de kostprijs van de schuld gedaald tot 1,9 procent en bedraagt de gemiddelde looptijd van de schulden 4,7 jaar. In 2020 is 75 procent van de schuld nog ingedekt tegen stijgende rentevoeten, in 2024 is dat nog 32 procent. Een stijging van de rente zal dus maar langzaam doorsijpelen in de resultatenrekening.

Conclusie

Het dividendrendement van 5,4 procent biedt de aandeelhouder van Cofinimmo een voldoende hoge vergoeding voor het risico van een belegging in beursgenoteerd vastgoed, ook als rekening gehouden wordt met een verdere beperkte stijging van de langetermijnrente. Het advies blijft ‘houden’.

Advies: houden

Risico: gemiddeld

Rating: 2B

Koers: 104,2 euro

Ticker: COFB BB

ISIN-code: BE0003593044

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 2,2 miljard euro

K/w 2017: 17

Verwachte k/w 2018: 16

Koersverschil 12 maanden: -3%

Koersverschil sinds jaarbegin: – 5%

Dividendrendement: 5,4%