Cofinimmo is prijziger, maar nog niet duur

De strategische bijsturing, met de focus op zorgvastgoed in plaats van kantoorvastgoed, werpt steeds meer vruchten af bij Cofinimmo.

Cofinimmo heeft de voorbije vijftien maanden de hausse van de vastgoedvennootschappen niet gemist. De beurswaarde steeg met ruim 25 procent, met dank aan de aanhoudend lage rente en de betere resultaten. De strategische bijsturing, met de focus op zorgvastgoed in plaats van kantoorvastgoed, werpt samen met de versnelde investeringen steeds meer vruchten af. In de eerste negen maanden van vorig jaar stegen de brutohuurinkomsten met 9,1 procent, wat de basis legde voor een winst van 5,06 euro per aandeel, tegenover 4,89 euro in dezelfde periode vorig jaar. Over heel 2019 moet het nettoresultaat van de kernactiviteit – zonder rekening te houden met variaties in de waarde van de gebouwen en de financiële instrumenten – uitkomen op een winst van 6,74 euro per aandeel. Dat maakt een verhoogd brutodividend van 5,6 euro per aandeel mogelijk.

Het hogere dividend volstaat niet om de stijging van de beurskoers bij te benen, waardoor het dividendrendement is gedaald naar nog iets meer dan 4 procent. Cofinimmo was lang een van de weinige vastgoedvennootschappen die met een beperkte premie noteerden tegenover hun intrinsieke waarde, maar ook dat is voorbij. Beleggers betalen een premie van ruim 30 procent ten opzichte van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Daartegenover staat het gedaalde risicoprofiel en de bescheiden, maar nieuwe groei. Het is uitkijken naar de perspectieven die het management schetst bij de bekendmaking van de jaarresultaten op 13 februari.

In 2019 investeerde Cofinimmo voor bijna 500 miljoen in zorgvastgoed, waarvan 300 miljoen euro op de Belgische markt, en bijna 200 miljoen euro op de andere kernmarkten in Duitsland, Nederland en Frankrijk. Cofinimmo zette ook zijn eerste stappen op de Spaanse markt, met een investering van 45 miljoen in vijf nieuwbouwprojecten. Het management wil een aanzienlijke portefeuille opbouwen op de Spaanse markt, die groeiperspectieven en nog aantrekkelijke rendementen biedt. De Spaanse bevolking vergrijst snel, maar er is een tekort aan moderne woon-zorgcentra. De projecten van Cofinimmo zijn er voor twintig jaar verhuurd, met een brutohuurrendement van 6 procent. Dat smaakt naar meer. Het bedrijf beschikt nog over voldoende financiële slagkracht. Een schuldgraad van 42,2 procent laat extra investeringen toe. Als zich grote interessante investeringsprojecten aandienen, is een kapitaalverhoging niet uitgesloten, zeker als Cofinimmo een hoofdrol wil spelen in de consolidatie op de West-Europese markt van het zorgvastgoed.

Dankzij die investeringen is het aandeel van het zorgvastgoed gestegen tot 56 procent van de portefeuille. De transformatie van de portefeuille is indrukwekkend. Sinds 2005 heeft het bedrijf voor 2,1 miljard euro in zorgvastgoed geïnvesteerd en voor ruim 600 miljoen euro aan kantoren verkocht. Het brutorendement op zorgvastgoed is iets lager dan op kantoorvastgoed, maar dat wordt gecompenseerd door het beperkte risico op leegstand en de grotere waardevastheid van zorgvastgoed. In de eerste negen maanden steeg de waarde van het zorgvastgoed met 2,3 procent. Er is ook een fiscale opsteker binnen handbereik. Zodra het aandeel van het zorgvastgoed 60 procent bedraagt, genieten beleggers een verlaagde roerende voorheffing van 15 procent. Intussen maakt Cofinimmo ook de kantoorportefeuille waardevaster door kantoren in de rand van Brussel te verkopen, en vooral te investeren in kantoorgebouwen in het centrum van de stad, die vlot bereikbaar zijn met het openbaar vervoer.

Conclusie

Door de verhoging van de beurskoers is het dividendrendement gedaald en is de premie tegenover de intrinsieke waarde gestegen. Daar staat een vastgoedportefeuille met een beperkt risico en bescheiden groeiperspectieven tegenover. Die balans is nog in evenwicht. Het advies blijft houden.

Advies: houden

Risico: gemiddeld

Rating: 2B

Koers: 134 euro

Ticker: COFB BB

ISIN-code: BE0003593044

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 3,4 miljard euro

K/w 2019: 18

Verwachte k/w 2020: 20

Koersverschil 12 maanden: +16%

Koersverschil sinds jaarbegin: +2%

Dividendrendement: 4,1%