Cofinimmo

Cofinimmo maakt werk van een betere verhouding tussen rendement en risico door zijn focus te verleggen van kantoren naar zorgvastgoed.

In maart van dit jaar kocht Cofinimmo voor 30 miljoen euro een revalidatiecentrum in het Duitse Bonn. Het complex werd meteen verhuurd met een looptijd van 25 jaar en met een brutohuurrendement van 7,32 procent. Dat zijn de deals die van Cofinimmo verwacht worden, want zulke investeringen in zorgvastgoed bieden een stabiele cashflow en een aantrekkelijk rendement voor de aandeelhouders, waardoor de vastgoedportefeuille van Cofinimmo een betere verhouding krijgt tussen rendement en risico.

De portefeuille van Cofinimmo bestaat al voor ongeveer 45 procent uit zorgvastgoed. Die portefeuille biedt bij 100 procent verhuring een nettorendement van 6 tot 6,5 procent. Dankzij een bezettingsgraad van 99 procent sijpelt dat nettorendement bijna helemaal door tot in de resultatenrekening. De kantoorportefeuille, die nog goed is voor 38,5 procent van de portefeuille, biedt bij 100 procent verhuring weliswaar een iets hoger nettorendement (6,6%), maar de leegstand bedroeg in de eerste helft van dit jaar iets meer dan 10 procent. Bovendien is zorgvastgoed ook waardevaster. In de eerste helft van dit jaar steeg het zorgvastgoed met 2,7 procent in waarde, terwijl dewaarde van de kantoorportefeuille met 2,4 procent daalde. Het management beschikt dus over voldoende argumenten om het geld richting zorgvastgoed te schuiven.

In het investeringsprogramma tot 2018 is al voor ruim 300 miljoen euro aan projecten ingeschreven, al ligt het zwaartepunt nog veeleer bij kantoren (180 miljoen euro) dan bij zorgvastgoed (117 miljoen). Boven op dat programma belooft Cofinimmo netto nog 250 miljoen euro aan overnames op de Belgische thuismarkt en in de buurlanden Frankrijk, Nederland en Duitsland. Die som omvat 350 miljoen euro aan investeringen in zorgvastgoed en 100 miljoen euro aan desinvesteringen in de kantoormarkt. Cofinimmo wil tegen 2018, of zelfs vroeger, een portefeuille die voor minstens 50 procent uit zorgvastgoed bestaat. Tien jaar geleden bedroeg dat percentage amper 5 procent. De kapitaalverhoging van 285 miljoen euro in mei 2015 vergrootte de investeringsmogelijkheden. Bovendien creëert het management ook sneller waarde door in te spelen op opportuniteiten om de vastgoedportefeuille bij te sturen.

Die strategische bijsturing moet zich nog vertalen in de cijfers. In 2014 boekte Cofinimmo een courante nettowinst van 6,7 euro per aandeel, in 2015 was dat nog 6,46 euro per aandeel en voor dit jaar wordt gerekend op 6,19 euro per aandeel. In de eerste helft van dit jaar daalde de netto courante winst zelfs tot 2,86 euro per aandeel, onder meer door eenmalige kosten en omdat de winst door de kapitaalverhoging over een groter aantal aandelen moest worden verdeeld. Dat verwateringseffect bedroeg 0,35 euro per aandeel. De huurinkomsten bleven nagenoeg stabiel, met stijgende inkomsten uit het zorgvastgoed die de daling van de huurinkomsten uit de kantoorportefeuille compenseerden. Vanaf volgend jaar zou de winst per aandeel opnieuw lichtjes moeten aantrekken. Het management behoudt in elk geval het dividend van 5,5 euro bruto per aandeel, hoewel de pay-outratio is opgelopen tot 89 procent. Belangrijk is ook dat Cofinimmo het renterisico voor meer dan 75 procent heeft afgedekt tot halfweg 2020. Het bedrijf is zo voorlopig grotendeels beschermd tegen het risico op stijgende rentevoeten.

Conclusie

De rush naar dividendaandelen duwde de voorbije jaren de koers van Cofinimmo systematisch hoger. Beleggers koesteren echter nog altijd argwaan over de kantoorportefeuille, waardoor de premie op de intrinsieke waarde beperkt blijft tot een dikke 10 procent. Cofinimmo maakt intussen werk van de afbouw van de kantoorportefeuille ten gunste van zorgvastgoed, dat een betere verhouding biedt tussen rendement en risico. Het dividendrendement van 5 procent blijft aantrekkelijk.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A

Munt: euro

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 2,05 miljard euro

K/w 2015: 15

Verwachte k/w 2016: 17

Koersverschil 12 maanden: + 8%

Koersverschil sinds jaarbegin: + 8%

Dividendrendement: 5%