Cofinimmo

Tegen eind 2017 moet de vastgoedportefeuille van Cofinimmo voor bijna de helft bestaan uit zorgvastgoed, met diversificatie naar Nederland en Duitsland.

Na de kapitaalverhoging van 285 miljoen EUR en de private plaatsing van obligaties voor 190 miljoen EUR eerder dit jaar is de vastgoedvennootschap Cofinimmo financieel gewapend om een nieuw hoofdstuk te schrijven in haar strategische heroriëntatie die al enkele jaren bezig is en die de volgende jaren voor een toename van de huurinkomsten moet zorgen. Het bedrijf kan daarvoor 500 miljoen EUR in stelling brengen. Er lagen al voor 250 miljoen investeringen vast voor de periode 2015-2017, met een focus op gezondheidszorg en de renovatie en/of reconversie naar wooneenheden van kantoren. Daarnaast wil het nog eens 600 miljoen extra investeren, vooral in gezondheidszorg, wat ook gefinancierd moet worden met de verkoop van kantoorgebouwen voor 250 miljoen EUR. Cofinimmo zoekt daarbij ook uitbreiding op de Duitse en Nederlandse markt.

Tegen eind 2017 moet de portefeuille dan voor bijna de helft bestaan uit zorgvastgoed, met diversificatie naar Nederland en Duitsland, 36% uit kantoren en de rest uit distributievastgoed. Via die deals wil het bedrijf kasstromen genereren die minstens de inflatie volgen en die een minimumrendement van 5,5% bieden op de gedane investeringen. Die 5,5% komt overeen met de kapitaalkosten van de onderneming, gemeten als gemiddelde van de kostprijs van het eigen vermogen en van het vreemd vermogen.

Cofinimmo creëert dus aandeelhouderswaarde als het rendement op de nieuwe investeringen minstens 5,5% bedraagt. Dat zou moeten lukken. Het nettorendement (bij een bezettingsgraad van 100%) ligt op dit moment zowel in zorgvastgoed als in kantoorvastgoed op ruim 6%. Cofinimmo moet dus in staat zijn om de volgende jaren de kapitaalverhoging te laten renderen voor de aandeelhouders. Als het management 500 miljoen EUR extra tegen 6% aan het werk kan zetten, levert dat op jaarbasis 30 miljoen EUR extra op aan huurinkomsten, of ongeveer 15% meer dan nu het geval is. Dankzij de betere geografische spreiding, en vooral dankzij de afbouw van de risicovollere kantoorportefeuille, biedt de portefeuille ook een betere verhouding tussen risico en rendement.

De halfjaarcijfers van 2015 verrasten in aangename zin. Het netto courant resultaat klokte af op 3,35 EUR per aandeel, terwijl de markt rekende op 3,13 EUR. De vooruitzichten voor dit jaar werden lichtjes opgetrokken tot 6,26 EUR per aandeel. Noteer dat Cofinimmo voor de kapitaalverhoging nog rekende op een netto courante winst van 6,85 EUR per aandeel, maar door de stijging van het aantal aandelen als gevolg van de kapitaalverhoging zorgde dit verwateringseffect voor een verlaging van de winst per aandeel. De geplande investeringen moeten die winst per aandeel de volgende jaren een boost geven.

De totale huurinkomsten daalden in de eerste jaarhelft nog met 4%, vooral als gevolg van de verkoop van het North Galaxy-gebouw, maar die verkoop zorgde ook voor een stevige daling van de financiële kosten.

Conclusie

Cofinimmo genereert stabiele kasstromen met een rendement van 6,4%. De middelen zijn voorhanden om die kasstroom de volgende jaren op te trekken, bij voorkeur in zorgvastgoed, en met mogelijkheden in Nederland in Duitsland. Het dividend van 5,5 euro per aandeel mag duurzaam worden geacht en blijft dus erg aantrekkelijk in een omgeving van lage rente.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A