Cofinimmo

De vastgoedvennootschap Cofinimmo haalt 285 miljoen EUR vers kapitaal op, boven op de 190 miljoen EUR die ze in maart al had verzameld via een private plaatsing van obligaties.

Cofinimmo schakelt met de grootste kapitaaloperatie uit haar geschiedenis eindelijk een versnelling hoger. De vastgoedvennootschap haalt maximaal 285 miljoen EUR vers kapitaal op, boven op de 190 miljoen EUR die de onderneming in maart al had verzameld via een private plaatsing van obligaties. Puur balansmatig heeft Cofinimmo dat extra geld niet nodig, maar de kapitaalronde past naadloos in de strategische ommezwaai waarmee Cofinimmo bezig is. Het belang van de kantoorportefeuille wordt afgebouwd, en nieuwe middelen worden bij voorkeur geïnvesteerd in zorgvastgoed. Die strategie biedt een betere verhouding tussen het risico en het rendement.

Die koerswijziging verloopt echter nog vrij traag. Pas onlangs deed Cofinimmo een eerste grote stap op de Nederlandse markt van zorgvastgoed en een klein stapje op de Duitse, terwijl die markten nettohuurrendementen van meer dan 7% beloven (bij een bezettingsgraad van 100%). Op de Brusselse kantoormarkt bedraagt dat nettorendement 6,7% én is het risico op leegstand (en dus een lager rendement) veel groter. Voor zorgvastgoed in België en Frankrijk bedraag dit rendement 6,2%.

Dankzij de kapitaalverhoging en obligatie-uitgifte wordt een kwantumsprong voorwaarts in de uitrol van de nieuwe strategie mogelijk. De slagkracht van Cofinimmo was nog beperkt door de noodzakelijke renovatie van de verouderde kantoorportefeuille. Die investeringen slorpen in 2016 en 2017 in totaal 140 miljoen EUR op, maar dankzij de kapitaalverhoging zal die erfenis niet langer wegen op de wendbaarheid van het bedrijf. Het opgehaalde geld zal vooral worden geïnvesteerd in de renovatie van kantoorgebouwen (109 miljoen), de reconversie van kantoren (50 miljoen) en bij uitbreiding in zorgvastgoed (69 miljoen). Daarnaast wil het bedrijf nog eens netto 350 miljoen investeren in voorlopig nog niet gedefinieerde projecten. Volgens ons gaat dat geld vooral naar investeringen in Duits en Nederlands zorgvastgoed.

Bestaande aandeelhouders hebben een voorkeurrecht om per zes bestaande aandelen in te tekenen op één nieuw aandeel tegen een koers van 95 EUR, wat een korting inhoudt van 7,6% op de theoretische prijs. Deze 95 EUR ligt in lijn met de netto faire waarde van de portefeuille. Het zorgvastgoed zorgt al voor ongeveer evenveel huurinkomsten als de kantoorportefeuille. De vergelijkbare huurinkomsten stegen vorig jaar met 1% en de portefeuille behield vorig jaar zijn marktwaarde. Dat leverde vorig jaar een netto courant resultaat op van 6,7 EUR per aandeel en voor dit jaar rekent het management op 6,85 EUR per aandeel.

Het dividend over 2014 blijft op bruto 5,5 EUR per aandeel en werd, samen met samen het proratadividend over 2015 van 1,96 EUR per aandeel, deze week uitgekeerd. Voor de bestaande en nieuwe aandelen begint de dividendteller dus vanaf nu opnieuw te lopen. Bij de huidige koersen biedt Cofinimmo een relatief stabiel brutodividendrendement van ongeveer 5%.

Conclusie

Cofinimmo biedt beleggers een nettohuurrendement van ongeveer 7% en een brutodividendrendement van ongeveer 5% aan voor het verse geld dat ze in de vastgoedvennootschap stoppen. Zulke rendementen met een beperkt risico zijn vandaag heel moeilijk te vinden op de markt. U mag dan ook intekenen op de kapitaalverhoging.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A