Cofinimmo

Na enkele kwartalen met een minder goede nieuwsstroom kan Cofinimmo de aandeelhouders trakteren op een interessante deal.

De aandeelhouders van Cofinimmo kunnen opgelucht ademhalen. Er bestonden nog twijfels of de vastgoedbevak het verlaagde dividend van 5,5 EUR bruto per aandeel (betaalbaar in 2015) zou kunnen financieren, maar met de verkoop van het North Galaxy-kantoorgebouw slaat het management verscheidene vliegen in één klap. De bedrijfskasstroom (ebitda) verbetert, de afhankelijkheid van de kantoormarkt wordt verder afgebouwd, en er komt geld vrij om te investeren in zorgvastgoed. Het management bevestigde meteen ook het dividend en behield het vooruitzicht op een netto courant resultaat dit jaar van 6,61 EUR per aandeel.

Een groot kantoorpand als North Galaxy leek moeilijk verkoopbaar, maar pensioenfondsen en verzekeraars zien in deze tijden van lage rentevoeten brood in kantoren die nog voor lange tijd gedekt zijn door een huurcontract. En dus kon Cofinimmo North Galaxy, gehuurd door de FOD Financiën, voor de aantrekkelijke prijs van 475 miljoen EUR verkopen aan het Deense pensioenfonds ATP en AXA Belgium. De nieuwe eigenaars realiseren daarbij een huurrendement van 5,64%, terwijl Cofinimmo bij de verwerving van het pand in 2005 voor 390 miljoen EUR nog een huurrendement van 6,15% verdiende. Cofinimmo deed met de verkoop dus een goede zaak, hoewel het gebouw bijna tien jaar ouder is. Wel moet Cofinimmo een minwaarde van 25 miljoen EUR nemen op de boekwaarde, wat het nettoresultaat dit jaar zal afromen met 1,39 EUR per aandeel.

Die afwaardering heeft echter geen gevolgen voor de ebitda. Integendeel, dankzij de deal zal de ebitda op jaarbasis met ongeveer 1 EUR per aandeel toenemen (of nog 0,64 EUR dit jaar). De stijging van de ebitda is enerzijds te danken aan de forse daling van de schuldenlast, en anderzijds aan het feit dat North Galaxy niets meer bijbracht aan de ebitda. De huurinkomsten had Cofinimmo al in 2005 op voorhand verkocht aan BNP Paribas Fortis, maar die inkomsten werden natuurlijk wel jaarlijks in het resultaat opgenomen. Die post verdwijnt nu, maar wordt gecompenseerd door de gedaalde rentelasten, waardoor de deal geen effect heeft op het courante nettoresultaat.

Intussen helpt de aantrekkende ebitda om het dividend veilig te stellen. Een bijkomend voordeel van de deal is dat de schuldgraad daalt naar 47,1%, waardoor er 200 miljoen EUR vrijkomt om niet alleen het stevige renovatieprogramma te financieren, maar ook om te investeren in zorgvastgoed. Cofinimmo voert al enkele jaren een strategie om minder afhankelijk te worden van de Brusselse kantoormarkt, en om meer in te zetten op zorgvastgoed, omdat daar een betere verhouding tussen het risico en het rendement te rapen valt. Het was echter vrij stil geworden aan dat front, precies omdat er weinig financiële slagkracht beschikbaar was. Het kantooraandeel in de portefeuille daalt dankzij de deal naar 42%, en is niet ver meer van het streefcijfer van 40%.

Conclusie

Na enkele kwartalen met een minder goede nieuwsstroom kan Cofinimmo de aandeelhouders trakteren op een interessante deal. De verkoop van North Galaxy neemt twijfels over de waarde van de kantoorportefeuille weg, geeft munitie om de strategie uit te voeren en stelt dankzij de verhoging van de bedrijfskasstroom het bruto-dividendrendement van ongeveer 6% veilig.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A