Centraal-Europa wordt steeds belangrijker voor Atenor

De portefeuille van Atenor zit weer op kruissnelheid. Het gewicht van de groep verschuift steeds meer van Brussel en Luxemburg naar Centraal-Europa, met Boedapest, Boekarest en nu ook Warschau.

Atenor ziet zijn jaarwinst over 2017 stijgen met 8,9 procent tegenover 2016, of een klim van 20,37 miljoen naar 22,18 miljoen euro. Belangrijk is dat tien van de achttien projecten in de portefeuille (800.000 vierkante meter) tot het resultaat hebben bijgedragen. De diversificatie werkt dus. Toch komt veruit de grootste bijdrage (ruim 24 miljoen van het bedrijfsresultaat van 35,4 miljoen euro) uit Boedapest (Vaci Greens) door de afronding van de verkoop van de gebouwen A, B en D.

Er werden voor dezelfde gebouwen ook nieuwe huurovereenkomsten ondertekend. Het is de bedoeling de werken voor de laatste blokken E en F van de campus (45.000 vierkante meter) nog voor de zomer te starten. Intussen heeft Atenor vorig jaar een nieuwe belangrijke site in Boedapest verworven (een terrein van 19.000 vierkante meter langs de Hungaria-ring). Het wordt een tweede campus (Arena Business) met vier kantoorgebouwen (samen 75.500 vierkante meter).

Centraal-Europa is de absolute groeipool van de groep, dat dit jaar 40 procent van de portefeuille zal uitmaken. In Brussel, waar de groep zich concentreert op de Kanaalzone en de Europese Wijk, wordt Atenor geremd in zijn ontwikkeling. Zo wacht het al tien jaar op een vergunning voor het project Victor, een fiftyfifty project met CFE aan het Brusselse Zuidstation (kantoren en residentieel). Dan gaat het veel sneller vooruit met de vergunningen in Boedapest, waar zich ook een hoop meer kansen aandienen. Atenor is er al lang met eigen mensen aanwezig is.

Het is de belangrijkste ontwikkelaar in de Hongaarse hoofdstad geworden. Hetzelfde gebeurt in Boekarest. De drie gebouwen van Hermes Business zijn verhuurd (Hermes Business Campus, Dacia One en @Expo, in totaal 72.000 vierkante meter). De gebouwen zouden dit jaar of uiterlijk in 2019 verkocht moeten raken en een belangrijke bedrage tot het resultaat leveren. De vastgoedgroep bouwt Centraal-Europa verder uit, met eind februari de aankondiging van een eerste project in Warschau (twee kantoorgebouwen met oppervlakte van 30.500 vierkante meter).

Opvallend was vorig zomer ook de aankoop van een site van 7000 vierkante meter aan de oever van de Seine in Bezons (Parijs), wat 34.000 vierkante meter aan kantoorgebouwen moet opleveren. Parijs is de grootste markt van vastgoedontwikkeling op het Europese vasteland, waar veel hoofdkwartieren van multinationals zijn gevestigd. Het is het eerste, maar niet het laatste project in Parijs. De werken en de commercialisering beginnen deze zomer. In Luxemburg waren er vorig jaar twee nieuwe projecten: Twist in Belval (gemengd project van 15.000 vierkante meter kantoren, residentieel en winkels), waarvoor in 2019 een vergunning wordt verwacht, en Buzzcity in Leudelange (16.000 vierkante meter kantoren), waarvoor grote interesse bestaat, zowel van huurders als kopers.

Na ongeveer twee decennia is Ackermans & van Haaren onlangs uit het kapitaal (10,5% via dochter Sofinim) van Atenor gestapt. De aandelen werden aan bestaande aandeelhouders verkocht tegen 45 euro per aandeel. Met succes werden er bij particulieren onlangs twee obligatieleningen op vier en zes jaar geplaatst, met een brutocoupon van 2,875 en 3,50 procent, en uitgifteprijzen 101,5 procent (vier jaar) en 101,875 procent (zes jaar). In totaal heeft Atenor 50 miljoen euro opgehaald.

Conclusie

De portefeuille van Atenor zit weer op kruissnelheid. Het gewicht van de groep verschuift steeds meer van Brussel-Luxemburg naar Centraal-Europa (Boedapest, Boekarest en nu ook Warschau). De aandeelhouder mag zich de komende jaren verwachten aan een verdere dividendverhoging. Wellicht wordt dat een jaarlijkse toename met 2 procent, zoals voor het afgelopen boekjaar (2,08 euro bruto per aandeel).

Advies: houden/afwachten

Risico: gemiddeld

Rating: 2B

Koers: 46,30 euro

Ticker: ATEB BB

ISIN-code: BE0003837540

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 261 miljoen euro

K/w 2017: 11,5

Verwachte k/w 2018: 10

Koersverschil 12 maanden: -3%

Koersverschil sinds jaarbegin: -1,5%

Dividendrendement: 4,5%