Beperkt rentegevaar bij Cofinimmo

Beleggers betalen slechts een premie van 15 procent ten opzichte van de intrinsieke waarde van de vastgoedportefeuille.

Belgische overheidsobligaties bieden een rendement van ongeveer 1 procent, als reactie op de fel gestegen inflatie en anticiperend op een krapper monetair beleid. Dat risicovrije rendement van 1 procent is nog altijd karig te noemen en in reële termen zelfs nog altijd dik negatief, maar het is hoger dan de negatieve nominale rentevoeten van de voorbije jaren. De concurrentie van overheidsobligaties voor dividendaandelen met een laag risicoprofiel zoals Cofinimmo neemt dus toe.

In januari en februari kreeg de koers van Cofinimmo stevige klappen, maar de voorbije weken trad er herstel op. De correctie was overdreven omdat het verschil tussen het huurrendement dat Cofinimmo boekt op de vastgoedportefeuille en de langetermijnrente voldoende aantrekkelijk blijft om voor de aandelenbelegging te kiezen. Het huurrendement zit in een licht dalende trend, maar blijft met 5,3 procent ruim boven de langetermijnrente. Ook het winstrendement van ruim 5 procent biedt beleggers een voldoende grote risicopremie ten opzichte van een belegging in Belgische overheidsobligaties.

Bovendien wordt het renterisico bij Cofinimmo op twee manieren afgedekt. De rente stijgt omdat de inflatie is toegenomen, maar ook de winst van Cofinimmo volgt de inflatie omdat de meeste huurcontracten geïndexeerd worden. Beleggers zijn op die manier een eerste keer beschermd tegen rentestijgingen. Het renterisico wordt ook beperkt door het financiële beleid van Cofinimmo. De financieringen met variabele rentevoeten worden grotendeels ingedekt, zodat het renterisico tot eind 2025 voor bijna 80 procent is ingedekt. Daarnaast is de gemiddelde looptijd van de financiering vijf jaar, zodat stijgende rentevoeten zich maar langzaam vertalen in stijgende financieringskosten. Vorig jaar daalden de gemiddelde financieringskosten nog naar 1,1 procent.

Intussen bepalen de operationele resultaten het mooie weer. Vorig jaar steeg het nettoresultaat uit de kernactiviteit met 17 procent tot 7,15 euro per aandeel, vooral dankzij investeringen ter waarde van bijna 1 miljard euro in zorgvastgoed. Cofinimmo verhoogt het aandeel van zorgvastgoed in de portefeuille, omdat zorgvastgoed een lager risico op leegstand heeft en waardevaster is dan kantoorvastgoed. Ook voor dit jaar staan er voor 600 miljoen euro investeringen op het programma. Toch zou de winst per aandeel dit jaar licht dalen tot 6,9 euro per aandeel, maar dat is vooral het gevolg van de verwatering die is ontstaan door de kapitaalverhogingen van vorig jaar voor 565 miljoen euro. De verwatering roomde 0,5 euro van de winst per aandeel af. Mogelijk is de winstschatting voor dit jaar aan de conservatieve kant als Cofinimmo toch een hoger investeringstempo kan ontwikkelen.

Het management stelt een dividend van 6,2 euro in het vooruitzicht voor 2022, tegenover het dividend van 6 euro per aandeel dat dit jaar wordt betaald over de resultaten van 2021. Het dividendrendement van 4,5 procent is voldoende aantrekkelijk om beleggers te overtuigen.

Conclusie

Met de stijgende langetermijnrente is een stevige tegenwind opgestoken voor vastgoedaandelen. Toch biedt een winst- en dividendrendement van respectievelijk 5 en 4,5 procent bij Cofinimmo een voldoende aantrekkelijk risicopremie ten opzichte van het rendement op overheidsobligaties. Beleggers betalen slechts een premie van 15 procent ten opzichte van de intrinsieke waarde van de vastgoedportefeuille, wat vrij weinig is voor een portefeuille die voor ruim 65 procent uit zorgvastgoed bestaat. We behouden het koopadvies.

Advies: kopen

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 131,2 euro

Ticker: COFB BB

ISIN-code: BE0003593044

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 4,1 miljard euro

K/w 2021: 19

Verwachte k/w 2022: 18

Koersverschil 12 maanden: +3%

Koersverschil sinds jaarbegin: -6%

Dividendrendement: 4,5%