Banimmo

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen met een premie noteren tegenover hun intrinsieke waarde, noteert Banimmo met een serieuze korting. Toch bewijzen het weggaan van CEO Terlinden en drie jaren van nettoverliezen dat de vastgoedvennootschap moeilijkheden blijft kennen.

Het gaat al enkele jaren niet goed bij de vastgoedvennootschap Banimmo, en daarin is vorig jaar nog niet echt verandering gekomen. De aankondiging begin november dat de raad van bestuur CEO Christian Terlinden de laan had uitgestuurd, was al een knipperlicht richting de jaarcijfers over 2015. In afwachting dat de zoektocht naar een nieuwe CEO wordt afgerond, neemt Alain Chaussard de functie van topman op zich.

Banimmo positioneert zich als een speler die in staat is vastgoedactiva te bouwen of om te vormen die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen. Het gaat om zogenoemde built-to-suitprojecten, die op de maat van de huurder worden gebouwd, zodat huurcontracten voor lange termijn kunnen worden afgesloten. Daarnaast heeft Banimmo zich al geruime tijd gericht op de herpositionering van vastgoed: ondergewaardeerd of verouderd vastgoed technisch en of commercieel herstellen en na de renovatie verhuren en op termijn de waardevermeerdering realiseren door een verkoop.

Het actieterrein is België en Luxemburg (drie kwart van de portefeuille) en Frankrijk (een kwart). Over de boekjaren 2013, 2014 en nu ook 2015 werden de dividenden geschrapt. De aanleiding zijn de nettoverliezen van net geen 14 miljoen EUR (2013), 9,3 miljoen EUR (2014) en zelfs 33,2 miljoen EUR (2015). Het recurrente bedrijfsresultaat werd wel nog drie keer met zwarte inkt geschreven (rebit 2013: 2,56 miljoen EUR, 2014: 10,5 miljoen en 2015: 7,3 miljoen). Het drievoudige nettoverlies is te wijten aan het volledig afschrijven van het project Urbanove (voorheen CityMall) en onlangs tegen waardeverminderingen op schuldvorderingen (22,4 miljoen op 45 miljoen EUR).

Partner L’Immobilière Huon werd begin november vorig jaar uitgekocht en de beherende vennootschap werd omgedoopt tot Urbanove Shopping Development, waarin Banimmo een belang van 44% aanhoudt. Urbanove is intussen herleid tot een winkelcentrum in Namen en een verkleind winkelcentrum in Verviers. De ontwikkeling in Charleroi werd geschrapt. Onlangs werd een juridische procedure gestart om met de schuldeisers tot een overeenkomst te komen. Onder meer het op nul zetten van Urbanove heeft de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep stevig aangetast: van een netto intrinsieke waarde van 15,08 EUR per aandeel eind 2012 tot 11,2 EUR per aandeel eind 2015. Vorig jaar gaf dus een gemengd beeld.

In april werd de vennootschap Tetris Offices, ontwikkeld in het Tetris Business Park Ghent en verhuurd aan Deloitte, voor 22,6 miljoen EUR verkocht. Om de balansstructuur te verstevigen, werd voor 44 miljoen EUR kapitaal bijgetankt door een obligatie-uitgifte op vijf jaar bij institutionele beleggers. De belangrijke realisaties dit jaar worden het nieuwe kantoor voor BNP Paribas Fortis in Charleroi (8000 vierkante meter) en Marché Saint-Germain in Parijs, 6de arrondissement (4600 vierkante meter).

Conclusie

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen met een serieuze premie noteren tegenover hun intrinsieke waarde, noteert Banimmo met een serieuze korting. Toch bewijzen het weggaan van CEO Terlinden en drie jaren van nettoverliezen dat de vastgoedvennootschap moeilijkheden blijft kennen. Enkel voorbehouden voor de geduldige belegger.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B