Banimmo

De koersevolutie laat er geen twijfel over bestaan: het gaat van kwaad naar erger bij de vastgoedvennootschap Banimmo. Het is een veeg teken dat flink wat insiders de afgelopen maanden nog aandelen hebben verkocht.

De aankondiging begin november 2015 dat de raad van bestuur CEO Christian Terlinden de laan had uitgestuurd, was al een serieus knipperlicht voor de jaarcijfers over 2015. Ook de voorbije maanden blijft het aandeel onder druk staan. Banimmo positioneert zich als een speler die vastgoedactiva bouwt of omvormt die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen. Het gaat om zogenoemde built-to-suitprojecten die op de maat van de huurder worden gebouwd, zodat huurcontracten op lange termijn kunnen worden afgesloten. Daarnaast richt Banimmo zich al geruime tijd op de herpositionering van vastgoed: ondergewaardeerd of verouderd vastgoed technisch en of commercieel herstellen en het na de renovatie verhuren en op termijn de waardevermeerdering realiseren door een verkoop. Het actieterrein is België en Luxemburg (drie kwart van de portefeuille) en Frankrijk (een kwart).

Over de boekjaren 2013, 2014 en nu ook 2015 werden de dividenden geschrapt. De aanleiding zijn de nettoverliezen van net geen 14 miljoen EUR (2013), 9,3 miljoen EUR (2014) en zelfs 33,2 miljoen EUR (2015). Het recurrente bedrijfsresultaat werd wel nog drie keer met zwarte inkt geschreven (rebit 2013: 2,56 miljoen EUR, 2014: 10,5 miljoen en 2015: 7,3 miljoen). Het drievoudige nettoverlies is te wijten aan het volledig afschrijven van het project Urbanove (voorheen CityMall) en onlangs aan waardeverminderingen op schuldvorderingen (22,4 miljoen op 45 miljoen EUR).

Partner L’Immobilière Huon werd begin november vorig jaar uitgekocht en de beherende vennootschap werd omgedoopt tot Urbanove Shopping Development, waarin Banimmo een belang van 44% aanhoudt. Urbanove is intussen herleid tot een winkelcentrum in Namen en een verkleind winkelcentrum in Verviers. De ontwikkeling in Charleroi werd geschrapt. Onlangs werd een juridische procedure gestart om met de schuldeisers tot een overeenkomst te komen.

Onder meer het op nul zetten van Urbanove heeft de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep stevig aangetast. Van een netto intrinsieke waarde van 15,08 EUR per aandeel eind 2012 tot 11,2 EUR per aandeel eind 2015. Vorig jaar gaf dus een gemengd beeld. In april werd de vennootschap Tetris Offices, ontwikkeld in het Tetris Business Park Ghent en verhuurd aan Deloitte, voor 22,6 miljoen EUR verkocht. Om de balansstructuur te verstevigen, werd voor 44 miljoen EUR kapitaal bij getankt door een obligatie-uitgifte op vijf jaar bij institutionele beleggers. Belangrijke realisaties dit jaar worden het nieuwe kantoor voor BNP Paribas Fortis in Charleroi (8000 vierkante meter) en Marché Saint-Germain in Parijs, 6de arrondissement (4600 vierkante meter).

Conclusie

Het is een veeg teken dat, hoewel de beurskoers op een historisch dieptepunt staat (topkoers ooit 21,8 EUR), flink wat insiders zoals leden van het topmanagement en/of de raad van bestuur de afgelopen maanden nog aandelen hebben verkocht. Dat wekt weinig vertrouwen en doet ons een voorzichtige houding aannemen. We willen eerst beterschap zien bij deze vastgoedvennootschap. Vandaar de adviesverlaging.

Advies: houden/afwachten

Risico: hoog

Rating: 2C