Banimmo

De Urbanove-kater is stilaan doorgespoeld bij Banimmo.

Banimmo positioneert zich als een speler die in staat is vastgoedactiva te bouwen of om te vormen die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen. Het gaat om zogenaamde built-to-suit-projecten die op de maat van de huurder worden gebouwd, zodat huurcontracten op lange termijn kunnen worden afgesloten. Dat vermindert de kans op leegstand. Het kan gaan om kantoorgebouwen, winkelpanden of zelfs hotels en rusthuizen. Daarnaast heeft Banimmo zich al geruime tijd gericht op de herpositionering van vastgoed: ondergewaardeerd of verouderd vastgoed technisch of commercieel herstellen en het na de renovatie verhuren en op termijn de waardevermeerdering realiseren door een verkoop. Het actieterrein is België en Luxemburg (drie kwart van de portefeuille) en Frankrijk (een kwart).

Over de boekjaren 2013 en 2014 werden de dividenden geschrapt. Aanleiding zijn de nettoverliezen van net geen 14 miljoen EUR (2013) en 9,3 miljoen EUR (vorig jaar). Het recurrent bedrijfsresultaat werd wel nog twee keer met zwarte inkt geschreven (rebit 2013: 2,56 miljoen EUR en 2014: 1,49 miljoen). Het dubbele nettoverlies is te wijten aan waardeverminderingen op Urbanove (voorheen CityMall), destijds verworven voor 19,6 miljoen EUR. Die participatie werd in twee keer volledig afgeschreven en partner L’Immobilière Huon werd begin november vorig jaar uitgekocht. De beherende vennootschap werd omgedoopt tot Urbanove Shopping Development, waarin Banimmo een meerderheidsbelang (54,4%) aanhoudt. Er rust nog wel een schuldenlast van 35 miljoen EUR op. Urbanove omvat een stuk te ontwikkelen land in Charleroi, naast een winkelcentrum in Namen (22.500 vierkante meter) en een in Verviers (29.700 vierkante meter). Met de verkoop van die twee winkelcentra kunnen moeten die schulden worden gerecupereerd.

Onder meer het op nul zetten van Urbanove heeft natuurlijk de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep stevig aangetast: van een netto intrinsieke waarde van 15,08 EUR per aandeel eind 2012 tot 10,66 EUR per aandeel eind 2014 en 10,08 EUR op 30 juni. Het eerste halfjaar gaf een gemengd beeld. Het beste nieuws kwam eind april. Toen werd de vennootschap Tetris Offices, ontwikkeld in het Tetris Business Park Ghent en verhuurd aan Deloitte, voor 22,6 miljoen EUR verkocht. Daardoor zien we dat het bedrijfsresultaat (ebit) van 2,5 naar 3,9 miljoen EUR is opgelopen. Om de balansstructuur te verstevigen, werd voor 44 miljoen EUR kapitaal bijgetankt door een obligatie-uitgifte op vijf jaar bij institutionele beleggers. De commerciële en de huuractiviteiten kunnen nog altijd beter, maar het is zeker niet allemaal kommer en kwel bij Banimmo. Een van de meest in het oog springende built-to-suit-projecten is de bouw van het nieuwe kantoor voor BNP Paribas Fortis in Charleroi (8000 vierkante meter), af te werken voor eind dit jaar.

Conclusie

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen met een serieuze premie noteren ten opzichte van de intrinsieke waarde, noteert Banimmo, ondanks de recente koersopstoot, met een korting van 16%. De Urbanove-kater is nu stilaan doorgespoeld. Een koersherstel richting de intrinsieke waarde moet verder mogelijk zijn, zeker wanneer de operationele resultaten verbeteren. Het aandeel blijft in de Inside Selectie.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B