Banimmo

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen met een premie ten opzichte van hun intrinsieke waarde noteren, noteert Banimmo met een korting.

Banimmo positioneert zich als een speler die in staat is vastgoedactiva te bouwen of om te vormen die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen. Het gaat om zogenaamde built-to-suit-projecten die op de maat van de huurder worden gebouwd, zodat huurcontracten voor lange termijn kunnen worden afgesloten. Dat vermindert de kans op leegstand. Het kan zowel gaan om kantoorgebouwen, winkelpanden of zelfs hotels en rusthuizen. Daarnaast heeft Banimmo zich al geruime tijd gericht op de herpositionering van vastgoed: ondergewaardeerd of verouderd vastgoed technisch en of commercieel herstellen, het na renovatie verhuren en op termijn verkopen met een meerwaarde. Het actieterrein is België en Luxemburg (drie kwart van de portefeuille) en Frankrijk.

Over de boekjaren 2013 en 2014 werden de dividenden geschrapt. De aanleiding zijn de nettoverliezen van net geen 14 miljoen EUR (2013) en 9,3 miljoen EUR (vorig jaar). Het recurrent bedrijfsresultaat werd wel nog twee keer met zwarte inkt geschreven (rebit 2013: 2,56 miljoen EUR en 2014: 1,49 miljoen). Het dubbele nettoverlies is te wijten aan waardeverminderingen op Urbanove (voorheen CityMall), destijds verworven voor 19,6 miljoen EUR. Die participatie werd in twee keer volledig afgeschreven en partner L’Immobilière Huon werd begin november vorig jaar uitgekocht en de beherende vennootschap werd omgedoopt tot Urbanove Shopping Development, waarin Banimmo een meerderheidsbelang (54,4%) aanhoudt. Er rust nog wel een schuldenlast van 35 miljoen EUR op.

Urbanove omvat een stuk te ontwikkelen land in Charleroi, naast een winkelcentrum in Namen (22.500 vierkante meter) en een in Verviers (29.700 vierkante meter). Met de verkoop van die twee winkelcentra moeten die schulden kunnen worden gerecupereerd. Onder meer het op nul zetten van Urbanove heeft natuurlijk de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep stevig aangetast: van een netto intrinsieke waarde van 15,08 EUR per aandeel eind 2012 tot 10,66 EUR per aandeel eind 2014. Om de balansstructuur weer in evenwicht te brengen, werd de participatie in Montea ten gelde gemaakt, alsook de Franse winkelgalerij Galerie Bagatelle te Suresnes. Bovendien werd voor 44 miljoen EUR kapitaal bijgetankt door een obligatie-uitgifte bij institutionelen. Voor het overige ontwikkelen de commerciële en de huuractiviteiten zich wel gunstig bij Banimmo.

Het is niet allemaal kommer en kwel. Een van de meest in het oog springende built-to-suit-projecten is de bouw van het nieuwe kantoor voor BNP Paribas Fortis in Charleroi (8000 vierkante meter), af te werken voor eind dit jaar. Banimmo investeert ook in de aankoop van eersterangs gronden om zo een reserve te hebben om projecten te kunnen ontwikkelen. De totale opbrengst van de verkooptransacties bedroeg 75 miljoen EUR vorig jaar.

Conclusie

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen met een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde noteren, noteert Banimmo met een korting van 20%. De Urbanove-kater is nu stilaan doorgespoeld. Koersherstel richting intrinsieke waarde moet in de loop van 2015 tot de mogelijkheden behoren. Vandaar de opname in Inside Selectie.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B