Banimmo

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen noteren met een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde, noteert Banimmo met een korting.

De vastgoedmaatschappij Banimmo heeft moeilijke jaren achter de rug. Banimmo positioneert zich als een speler die in staat is vastgoedactiva te bouwen of om te vormen die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen. Het gaat om zogenoemde ‘built-to-suit’-projecten die op de maat van de huurder worden gebouwd, zodat huurcontracten voor de lange termijn kunnen worden afgesloten. Dat vermindert de kans op leegstand. Het kan zowel gaan om kantoorgebouwen, winkelpanden en zelfs hotels en rusthuizen. Daarnaast richt Banimmo zich al geruime tijd op de herpositionering van vastgoed. Het herstelt ondergewaardeerd of verouderd vastgoed technisch of commercieel, om het na de renovatie te verhuren, en op termijn een waardevermeerdering te realiseren door een verkoop.

Het actieterrein is België en Luxemburg (drie kwart van de portefeuille) en Frankrijk. Over het boekjaar 2013 werd het dividend geschrapt. De aanleiding was een nettoverlies van net geen 14 miljoen EUR vorig jaar. Het recurrente bedrijfsresultaat (rebit; 2,56 miljoen EUR) werd wel nog met zwarte inkt geschreven. Het nettoverlies was te wijten aan een waardevermindering van 14,5 miljoen EUR op CityMall, destijds verworven voor 19,6 miljoen EUR.

Die participatie werd midden 2014 verder volledig afgeschreven en partner L’Immobilière Huon werd begin november uitgekocht. De naam van de beherende vennootschap werd omgedoopt tot Urbanove Shopping Development, waarin Banimmo een meerderheidsbelang (54,4%) aanhoudt. Er rust nog wel een schuldenlast van 35 miljoen EUR op. CityMall omvat een stuk te ontwikkelen land in Charleroi, naast een winkelcentrum in Namen (22.500 vierkante meter) en een in Verviers (29.700 vierkante meter). Met de verkoop van die twee winkelcentra moeten die schulden kunnen worden gerecupereerd.

Het op nul zetten van CityMall heeft natuurlijk de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep de jongste jaren behoorlijk aangetast. Van een netto intrinsieke waarde van 15,08 EUR per aandeel eind 2012 tot 10,52 EUR per aandeel midden 2014. Om de balansstructuur terug in evenwicht te brengen, werd de participatie in Montea ten gelde gemaakt, alsook de Franse winkelgalerij Galerie Bagatelle in Suresnes. Bovendien komt er wellicht nog voor het eind van het jaar een obligatie-uitgifte voor institutionelen.

Voor het overige ontwikkelen de commerciële en huuractiviteiten zich wel gunstig bij Banimmo. Het is, met andere woorden, niet allemaal kommer en kwel. Een van de meest in het oog springende projecten is de bouw van het nieuwe kantoor voor BNP Paribas Fortis in Charleroi (8000 vierkante meter), af te werken voor het tweede semester van volgend jaar. Een voorbeeld van een nieuw built-to-suitproject waarop de groep zo sterk wil inzetten de komende jaren. Daarvoor investeert Banimmo ook in de aankoop van eersterangsgronden om zo een reserve te hebben om built-to-suitprojecten te kunnen ontwikkelen. Het verkoopobjectief van 80 miljoen EUR dit jaar was na negen maanden al bereikt.

Conclusie

Terwijl de meeste vastgoedmaatschappijen met een premie noteren ten opzichte van de intrinsieke waarde, noteert Banimmo met een korting. De kater van CityMall is nu stilaan doorgespoeld. Enig koersherstel richting intrinsieke waarde moet in 2015 tot de mogelijkheden behoren.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B