Atenor tankt geld voor extra groei

Atenor is een vastgoedontwikkelaar met een lange staat van dienst. Maar de jongste jaren wordt er een serieus tandje bijgestoken en koken kost geld. Vandaar dat recentelijk een kapitaalverhoging werd doorgevoerd.

Een stevige operatie van 77,4 miljoen euro door de uitgifte van 1,41 miljoen nieuwe aandelen tegen 55 euro per aandeel. Dat was een opmerkelijke korting van meer dan 18 procent ten opzichte van de beurskoers op het moment van de aankondiging (67,2 euro). Er was een voorkeurrecht voor bestaande aandeelhouders (1 nieuw aandeel per 4 voorkeurrechten). De raad van bestuur wilde duidelijk dat de trouwe referentieaandeelhouders zouden participeren, wat ze ook hebben gedaan. Daarnaast wil de groep een diversificatie van het aandeelhouderschap om de liquiditeit van het aandeel te verhogen. Ze krijgen nu die kans. De operatie zal de beurswaarde helpen te evolueren richting 500 miljoen euro, een niveau dat het mogelijk maakt voor een aantal Europese investeerders om in te stappen.

Het verse kapitaal past heel duidelijk in het strategisch plan 2017-2021 om de groep te diversifiëren, weg van de historische as Brussel-Luxemburg. Eind 2019 was die nog goed voor 33 procent van de portefeuille, maar er zijn geen vooruitzichten op dezelfde fraaie returns als in het verleden. In de eerste plaats is dat al gebeurd richting de groeimarkten van Centraal-Europa (Boedapest, Boekarest en Warschau), die al ruim de helft (52%) van de vastgoedportefeuille uitmaken. Voor heel wat westerse multinationals zijn de grote steden van die Centraal-Europese landen de ‘places to be’ voor hun investeringen. De bevolking is er gemiddeld jonger, goed opgeleid met een goede kennis van het Engels. Toch zijn de lonen er een stuk lager dan in West-Europa en vooral zijn de procedures voor investeringen veel korter dan bij ons.

Daarnaast heeft Atenor in het kader van hetzelfde plan de stap gezet in een aantal andere Europese landen zoals Frankrijk, Duitsland (Düsseldorf) en Portugal (Lissabon). De 75 extra miljoenen zullen dienen om in de eerste plaats in de bestaande steden uit te breiden. Dat kan zijn in Boedapest, maar ook in Lissabon en Düsseldorf, waar de aanwezigheid nog relatief bescheiden is. We verwachten dat met Nederland nog een nieuw land aan de portefeuille wordt toegevoegd. Dat zal de groei verder stimuleren. De geografische expansie heeft de portefeuille al opgekrikt van 630.000 vierkante meter in 2016 (12 projecten) naar 1,2 miljoen vierkante meter (28 projecten). Bovendien moet de uitbreiding over meer landen helpen om de gemiddelde duur van aanwezigheid van een project in de Atenor-portefeuille te reduceren van 6 naar 4,5 jaar. Zo’n driekwart van de portefeuille bestaat uit kantoren, 20 procent is residentieel (appartementen) en ruim 5 procent winkels. Kantorenvastgoed staat door covid-19 onder druk, met het thuiswerken als het ‘nieuwe normaal’. Maar Atenor is al langer bezig met de integratie van de nieuwe manier van werken in de kantoorconcepten.

De resultaten van een vastgoedontwikkelaar kunnen van jaar tot jaar sterk schommelen, maar dat is de jongste jaren steeds minder het geval. Tien projecten uit vijf landen droegen bij tot de stijging van het operationeel resultaat van 46,0 miljoen euro in 2018 naar 52,9 miljoen euro vorig jaar. De nettowinst kwam 7,4 procent hoger uit op 37,78 miljoen euro (was in 2018 nog 35,18 miljoen euro). Per aandeel is dat een toename van 6,48 naar 7,08 euro per aandeel. Het dividend werd zoals verwacht met 5 procent opgetrokken, van 2,20 naar 2,31 euro bruto per aandeel. Het management verzekert de aandeelhouders dat de kapitaalverhoging niet betekent dat aan het dividend wordt geraakt.

Conclusie

We zijn ervan overtuigd dat de groep de jongste jaren recessiebestendiger is geworden dan de markt nu inschat. De kapitaalverhoging heeft het aandeel ver onder de intrinsieke waarde doen zakken. Dat heeft onze interesse voor opname in de voorbeeldportefeuille weer aangewakkerd.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 54,80 euro

Ticker: ATEB BB

ISIN-code: BE0003837540

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 426,5 miljoen euro

K/w 2019: 8

Verwachte k/w 2020: 13

Koersverschil 12 maanden: -22%

Koersverschil sinds jaarbegin: -20%

Dividendrendement: 4,2%