Atenor streeft naar 900.000 vierkante meter

Atenor groeit. Het zwaartepunt verschuift van België en Luxemburg naar Centraal-Europa.

De halfjaarwinst van 2018 laat een stevige daling zien van 16,75 naar 5,64 miljoen euro. Dat is een terugval met twee derde. Maar vastgoedontwikkelaars zien wel vaker schommelingen in hun resultaat. Het management mikt op meer verkopen in het tweede semester (intussen is het Naos–project in Luxemburg al verkocht) zodat de jaarwinst toch in de buurt van het niveau van vorig jaar (22,18 miljoen euro) kan uitkomen. Belangrijk is dat opnieuw een tiental van de achttien projecten in de portefeuille (circa 800.000 m²) tot het resultaat hebben bijgedragen. De diversificatie werkt dus en wordt nog verder uitgediept.

De stadsontwikkelaar streeft sinds begin vorig jaar naar verdere internationalisering, maar maakte dat pas bekend op de analistenmeeting naar aanleiding van de halfjaarcijfers. De klassieke thuismarkten België en Luxemburg bieden niet meer de rooskleurige vooruitzichten op fraaie returns zoals vroeger. Bij ons stagneren de prijzen en remt de politieke en administratieve traagheid de ontwikkeling. Zo wacht Atenor voor het project Victor,een project met CFEaan het Brusselse Zuidstation (kantoren en residentieel), al tien jaar op een vergunning. De Luxemburgse markt is heel competitief geworden, wat leidt tot lagere opbrengstvoeten. Bovendien heeft Atenor na een moeilijke start momenteel heel goede ervaringen in Hongarije en Roemenië. Die landen kennen een stevige economische groei. Projecten als Vaci Greens (Boedapest) en Hermes Business Campus (Boekarest) leveren een belangrijke bijdrage tot de winst.

Volgens het strategisch plan 2017-2021 zal Atenor in nog meer Europese landen en steden ontwikkelen. Sinds de start van het plan kwam al Polen (University Business Campus in Warschau, twee kantoorgebouwen met oppervlakte van 30.500 m²) en Frankrijk (een site van circa 7000 m² aan de oever van de Seine in Bezons, wat 34.000 m² aan kantoorgebouwen moet opleveren) erbij. Verrassend werden daar nu Duitsland en Nederland als volgende landen aan toegevoegd. Daar mogen we dus de komende jaren nieuwe projecten verwachten. Die geografische expansie moet de portefeuille ook opkrikken van afgerond 600.000 m² eind 2016 naar ongeveer 900.000 m² in 2021 zonder kapitaalverhoging, zonder drastische stijging van de operationele uitgaven. Bovendien moet het helpen de gemiddelde duur van de aanwezigheid van een project in de Atenor-portefeuille te reduceren van 6 naar 4,5 jaar. Dat alles moet een gemiddeld jaarlijks resultaat van 80 in plaats van 40 miljoen euro mogelijk maken op basis van een stabiele brutomarge van 400 euro per m². De versnelling in het resultaat mogen we vanaf volgend jaar verwachten.

Naast de eerder vermelde sites in Warschau en Bezons kwamen er onlangs nog drie nieuwe projecten bij. Een nieuwe, belangrijke site in Boedapest (Arena Business Campus met vier kantoorgebouwen, samen 75.500 m²), in Boekarest gaat het om @Expo (45.000 m² kantoorgebouwen) en Buzzcity in het Luxemburgse Leudelange (16.000 m² kantoren). Na ongeveer twee decennia is Ackermans & van Haaren eerder dit jaar uit het kapitaal (10,5% via dochter Sofinim) van Atenor gestapt. De aandelen werden aan bestaande aandeelhouders verkocht tegen 45 euro per aandeel.

Conclusie

Atenor zit weer in een groeifase, waarbij het zwaartepunt steeds meer verschuift van België en Luxemburg naar Centraal-Europa (Boedapest, Boekarest en Warschau). Naast een lichte dividendverhoging de komende jaren zien we ruimte voor winstgroei en dat zit nog niet in de koers verrekend. Vandaar de adviesverhoging.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 49,50 euro

Ticker: ATEB BB

ISIN-code: BE0003837540

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 279 miljoen euro

K/w 2017: 11,5

Verwachte k/w 2018: 10,5

Koersverschil 12 maanden: +7,5%

Koersverschil sinds jaarbegin: +5%

Dividendrendement: 4,2%