Atenor neemt voorsprong op mindere periode

Door de coronacrisis zal Atenor een aantal projecten mogelijk pas in 2022 kunnen realiseren. Maar de koers van het aandeel houdt al rekening met een mogelijke vertraging van de resultaten.

Atenor heeft een lange staat van dienst, maar de vastgoedontwikkelaar beleeft de jongste jaren wel een tweede jeugd. Het lanceerde een ambitieus Internationaal Groeiplan dat de portefeuille uitbreidde van gemiddeld 600.000 naar 1,225 miljoen vierkante meter. Deels om die groei te ondersteunen haalde Atenor net voor de zomer 77,4 miljoen euro op met een voorkeurrecht voor bestaande aandeelhouders. Het gaf daarvoor 1,41 miljoen nieuwe aandelen uit tegen 55 euro per aandeel. Met dat strategische plan heeft de groep onder meer zijn focus verlegd van de historische as Brussel-Luxemburg, omdat daar geen vooruitzichten meer waren op dezelfde fraaie returns als in het verleden (midden 2020 nog 39% van de portefeuille), naar de groeimarkten van Centraal-Europa (Boedapest, Boekarest en Warschau). Die maken vandaag al ruim 54 procent van de vastgoedportefeuille uit. Dat percentage zal de komende jaren normaal nog verder oplopen. Daarnaast heeft Atenor zijn activiteiten ook gediversifieerd in een aantal andere Europese landen, zoals Frankrijk (Parijs), Duitsland (Düsseldorf), Portugal (Lissabon) en onlangs ook Nederland (een eerste project in Den Haag).

De uitbreiding over meer landen moet helpen om de gemiddelde aanwezigheid van een project in de portefeuille te reduceren van 6 naar 4,5 jaar. Dat laat toe om niet gemiddeld 100.000 vierkante meter te ontwikkelen zoals in de periode 2013-2016, maar die oppervlakte te verdubbelen tot 200.000 vierkante meter in de periode 2017-2023. Aangezien het streefcijfer van 400 euro brutowinst per vierkante meter ongewijzigd blijft – bijna elk project zit daar in de praktijk boven – betekent dit dat de ambitie is om niet langer 40 miljoen euro brutowinst per jaar te genereren over een tiental projecten zoals in 2013-2016, maar 80 miljoen euro gespreid over 15 tot 20 projecten na 2020.

Het aantal projecten in de portefeuille van Atenor is intussen opgelopen tot het recordaantal van 29, tegenover nog 18 in 2016. De portefeuille is gespreid over 9 landen en 14 steden. 70 procent van de portefeuille bestaat uit kantoren, 23 procent is residentieel (appartementen) en de rest winkels. Het massale thuiswerken door de coronacrisis doet heel wat investeerders vragen stellen over de toekomst van het kantoorvastgoed, maar het management verwacht geen revolutie op die markt. Volgens de bedrijfsleiding kan de coronapandemie het verlenen van vergunningen en de verkoop van projecten wel vertragen in de loop van de komende 12 tot 18 maanden.

Gelukkig nemen de halfjaarresultaten al een flinke voorsprong op het cijfer van vorig jaar. De vastgoedontwikkelaar zag zijn nettoresultaat van 6,3 miljoen euro in de eerste zes maanden van 2019 oplopen tot 19,6 miljoen euro.

Vorig jaar heeft Atenor zijn resultaat vooral in het tweede halfjaar behaald, zodat er toch nog flink wat bij moet komen om de nettowinst van vorig jaar te halen (37,78 miljoen euro, 7,08 euro per aandeel). Op basis van de lopende besprekingen acht het management het wel haalbaar een resultaat in de buurt van dat van vorig jaar neer te zetten. In elk geval mogen de aandeelhouders rekenen op een dividend dat minstens vergelijkbaar is met dat van vorig boekjaar (2,31 euro bruto per aandeel). Als het resultaat meevalt, zit er misschien een verhoging met 5 procent in, zoals in het vorige boekjaar.

Conclusie

Op basis van de maturiteit van de portefeuille kan 2021 een uitstekend jaar zijn voor de vastgoedontwikkelaar. Maar door de coronacrisis moeten we er rekening mee houden dat een aantal projecten pas in 2022 worden gerealiseerd. Het aandeel is voldoende ver onder de intrinsieke waarde gezakt en houdt dus al voldoende rekening met een mogelijke vertraging van de resultaten in 2020 en 2021 om het positieve advies te handhaven. Het aandeel blijft in de voorbeeldportefeuille (rating 1B). Misschien wordt de positie nog wel aangevuld, als de koers zou verzwakken.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 59,40 euro

Ticker: ATEB BB

ISIN-code: BE0003837540

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 418 miljoen euro

K/w 2019: 9

Verwachte k/w 2020: 9

Koersverschil 12 maanden: -9%

Koersverschil sinds jaarbegin: -14%

Dividendrendement: 3,7%