Atenor biedt toch een hoger dividend

De beurskoers houdt vooral rekening met de lagere resultaten van 2020 en de twijfels over de perspectieven voor kantoorvastgoed.

Atenor is een vastgoedontwikkelaar met een lange staat van dienst, maar beleeft de jongste jaren een soort tweede jeugd. Het rolde een ambitieus internationaal groeiplan uit dat de portefeuille van gemiddeld 600.000 naar 1.275.000 vierkante meter bracht in december 2020, gespreid over 32 projecten (18 in 2016). Mede om die groei te ondersteunen werd net voor de zomer van vorig jaar 77,4 miljoen euro opgehaald met voorkeurrecht voor bestande aandeelhouders door de uitgifte van 1,41 miljoen nieuwe aandelen aan 55 euro per aandeel.

Het strategische plan heeft de groep weggehaald van de historische as Brussel-Luxemburg (eind 2020 nog 29% van de portefeuille) en meer gefocust op de groeimarkten van Centraal-Europa (Boedapest, Boekarest en Warschau), die al de helft (49%) van de vastgoedportefeuille uitmaken. Dat percentage zal de komende jaren normaal verder oplopen. Daarnaast heeft Atenor ook gediversifieerd naar een aantal andere Europese landen zoals Frankrijk (Parijs), Duitsland (Düsseldorf), Portugal (Lissabon) en onlangs ook Nederland (Den Haag). De uitbreiding naar die landen moet helpen de gemiddelde duur van een project in de Atenor-portefeuille te reduceren van 6 naar 4,5 jaar.

Zo kan in 2017-2021 niet gemiddeld 100.000 vierkante meter worden ontwikkeld, zoals in de periode 2013-2016, maar 200.000 vierkante meter. Voor de periode 2022-2026 kan dat oplopen tot 400.000 vierkante meter. Vermits het streefcijfer van 400 euro brutowinst per vierkante meter (bijna elk project zit daar in de praktijk boven) ongewijzigd blijft, is het de ambitie van het bedrijf om een brutowinst van 80 miljoen euro te genereren in de periode 2017-2021, en 160 miljoen euro in de periode 2022-2026. In 2017-2021 ging het om 40 miljoen euro.r

De portefeuille is gespreid over negen landen en veertien steden. 65 procent van de portefeuille bestaat uit kantoren, 28 procent is residentieel (appartementen) en de rest winkels. Het massale thuiswerken door de coronacrisis doet heel wat investeerders een vraagteken plaatsen bij de toekomst van kantoren, maar voor het Atenor-management is dit geen revolutie voor de kantorenmarkt.

Zowel voor het verlenen van vergunningen als voor de verkoop van projecten heeft de covid-19-pandemie gezorgd voor vertraging. De vastgoedontwikkelaar verliest ongeveer één jaar in het groeiplan. Gelukkig hielden de halfjaarresultaten al een flinke voorsprong in op het cijfer van 2019 met een nettoresultaat van 19,6 miljoen euro. Daar kwam in het tweede halfjaar nog weinig bij, zodat het nettoresultaat van 37,78 miljoen euro of 7,08 euro per aandeel een duik maakte naar 24,13 miljoen euro of 3,43 euro per aandeel.

Op basis van de lopende besprekingen acht het management het haalbaar in 2021 weer in de buurt van het resultaat van 2019 uit te komen. Dat betekent een vooruitzicht van een winst van 35 tot 38 miljoen euro voor dit jaar. De aandeelhouders krijgen een verhoging van het dividend met 5 procent, van 2,31 euro naar 2,42 euro bruto per aandeel, alsof het een normaal jaar was geweest.

Conclusie

De markt reageerde eerder sceptisch op de vooruitzichten. Het aandeel heeft de voorbije maanden nog geen herstel laten optekenen en blijft hangen op de uitgifteprijs van de kapitaalverhoging. Daardoor is de beurskoers voldoende ver onder de intrinsieke waarde gezakt. De beurskoers houdt vooral rekening met de lagere resultaten van 2020 en de twijfels over de perspectieven voor kantoorvastgoed. Het aandeel blijft in de voorbeeldportefeuille.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 56,20 euro

Ticker: ATEB BB

ISIN-code: BE0003837540

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 394,2 miljoen euro

K/w 2020: 16

Verwachte k/w 2021: 8

Koersverschil 12 maanden: -5%

Koersverschil sinds jaarbegin: -1%

Dividendrendement: 4,4%