Aedifica zet steeds meer in op buitenlands zorgvastgoed

Aedifica zet zijn groei in zorgvastgoed versneld door, met dank aan een quantumsprong in Duitsland.

De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), gespecialiseerd in residentieel vastgoed voor senioren, kondigde midden augustus de grootste investering in zijn bestaan aan. Aedifica heeft een overeenkomst gesloten om in Duitsland zeventien rustoorden met zowat 1500 bedden te bouwen voor het midden- en hogere segment van de markt. Het gaat om een investering van 200 miljoen euro. Daarmee zet Aedifica heel snel het geld van de derde kapitaalverhoging in vijf jaar (na 2012 en 2015) aan het werk. In maart van vorig jaar haalde het 219 miljoen euro op met de uitgifte van bijna 3,6 miljoen aandelen tegen 61 euro per aandeel.

Aedifica zet dus zijn groei in zorgvastgoed versneld door en dat blijkt ook uit de halfjaarcijfers voor het boekjaar 2017-2018 (afsluitdatum 30/6). Op 31 december bestond de portefeuille voor bijna 83 procent uit huisvesting voor senioren (tegenover 74% op 30 juni 2016), voor 12 procent uit residentiële of gemengde gebouwen en voor 5 procent uit hotels en andere gebouwen. Intussen is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen verder gestegen tot 1,63 miljard euro. In anderhalf jaar kwam er exact een half miljard bij, op jaarbasis iets meer dan 200 miljoen euro.

De netto huurinkomsten zijn in de eerste jaarhelft van het boekjaar met 19 procent gestegen (van 37,23 naar 44,45 miljoen euro) en het nettoresultaat maakte een sprong van 23,4 naar 28,3 miljoen euro. Met dank dus aan een forse externe expansie. Over het boekjaar 2016-2017 werd een dividend van 2,25 euro bruto per aandeel uitgekeerd. In het halfjaarreport lezen we nu de bevestiging om het dividend voor het boekjaar 2017-2018 verder te laten stijgen tot 2,50 euro bruto per aandeel.

De portefeuille van Aedifica bestond eind 2017 uit 204 panden, goed voor een totale bebouwde oppervlakte van 844.000 vierkante meter. De portefeuille van Aedifica omvat 768 appartementen (gemeubelde en vooral niet-gemeubelde), 124 rustoorden (van 68 eind juni 2015 en 110 eind juni 2017) met circa 11.000 rusthuisbedden en 6 hotels met 544 kamers. Geografisch is 19 procent van het onroerende actief in Brussel gelegen, 44 procent in Vlaanderen, 10 procent in Wallonië, 16 procent in Duitsland én 11 procent in Nederland.

Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen). Die bedroeg eind vorig jaar 98,7 procent, evenveel als het recordniveau van 30 juni 2017 (het vorige record was 98,3 procent eind 2015). De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen was op 31 december hersteld tot 77 procent, versus 73,5 procent op 30 juni, het einde van het vorige boekjaar. Voor het boekjaar 2015-2016 bedroeg die bezettingsgraad wel nog 78,6 procent.

Op 31 december 2017 bedroeg de schuldratio 44,78 procent en de netto actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 51,410 euro per aandeel (49,55 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus nog steeds een forse premie in ten opzichte van de intrinsieke waarde, meer dan het gemiddelde van de andere GVV’s.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan de inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd: 20 jaar). Het biedt dus een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3,2 procent. De kapitaalverhoging heeft duidelijk een nieuwe boost gegeven. De koers is onlangs wel wat teruggevallen, maar nog niet voldoende om over te gaan van een neutraal naar een positief advies. Daarvoor blijft de premie ten opzichte van de intrinsieke waarde nog wat te hoog.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 75,9 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,36 miljard euro

K/w 2017: 22

Verwachte k/w 2018: 23

Koersverschil 12 maanden: +12%

Koersverschil sinds jaarbegin: -3,5%

Dividendrendement: 3,2%