Aedifica splits appartementsgebouwen af

De gereglementeerde vastgoedvennootschap zet een logische stap richting pure zorgvastgoedinvesteerder. Aedifica kijkt ook almaar meer naar het buitenland.

De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), gespecialiseerd in residentieel vastgoed voor senioren, zet een nieuwe strategische stap om een pure speler in zorgvastgoed te worden. Op 31 maart bestond 83 procent van de portefeuille uit huisvesting voor senioren. De resterende 17 procent zijn appartementsgebouwen en hotels. Er is nu een overeenkomst met een strategische partner. Die zal een belang nemen in een nieuwe dochtervennootschap, waar de tak appartementsgebouwen wordt ingebracht. De deal zou rond moeten zijn in het derde kwartaal van 2018.

Als dat gebeurt, slaat Aedifica twee vliegen in één klap. Het zet een nieuwe stap richting pure zorgvastgoedinvesteerder. Daarnaast komt kapitaal vrij om de kernactiviteit verder te ontwikkelen, almaar meer in het buitenland. Midden augustus vorig jaar kondigde Aedifica zijn grootste investering ooit aan: de bouw van 17 rustoorden met zowat 1500 bedden in Duitsland voor het midden- en het hogere segment van de markt. Daarmee is een investering van 200 miljoen euro gemoeid. Het geld van de derde kapitaalverhoging (219 miljoen euro) in vijf jaar is dus heel snel aan het werk gezet.

Intussen is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen tot 1,7 miljard euro op eind maart, 10 procent meer dan eind juni 2017. De netto huurinkomsten zijn in een jaar tijd met 17 procent gestegen tot 67,7 miljoen euro, met dank aan de forse externe expansie. In de tussentijdse verklaring over het derde kwartaal lezen we dat Aedifica voor het boekjaar 2017-2018 het dividend laar stijgen van 2,25 tot 2,50 euro bruto per aandeel.

De portefeuille van Aedifica bestond eind maart uit 210 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 860.000 vierkante meter. Die portefeuille is verdeeld over 768 appartementen (gemeubelde en vooral niet-gemeubelde), 130 rustoorden (was 68 eind juni 2015 en 110 eind juni 2017) met circa 11.000 rusthuisbedden en 6 hotels met 544 kamers. 19 procent van het onroerend actief ligt Brussel, 44 procent in Vlaanderen, 10 procent in Wallonië, 15 procent in Duitsland en 12 procent in Nederland.

Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 98,8 procent eind maart, een nieuw recordniveau. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen is hersteld tot 81,3 procent tegenover 73,5 procent eind juni 2017, het einde van het vorige boekjaar. Eind maart bedroeg de schuldratio 44,6 procent en de netto actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 50,59 euro per aandeel (47,48 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De koers houdt dus nog altijd een forse premie in ten opzichte van de intrinsieke waarde, meer dan het gemiddelde van de andere GVV’s.

Conclusie

Aedifica zet een logische stap richting pure zorgvastgoedinvesteerder. De investeringen steunen dan nog nadrukkelijker op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde restlooptijd 20 jaar). Een alternatief dus voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3,1 procent. Na een behoorlijke koersval is het aandeel weer wat aan het herstellen. Toch kunnen we ons niet van de indruk ontdoen dat het aandeel stilaan aan topvorming bezig is. De premie ten opzichte van de intrinsieke waarde is sowieso te hoog voor een positief advies.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 79,5 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,43 miljard euro

K/w 2017: 27,5

Verwachte k/w 2018: 24,5

Koersverschil 12 maanden: +9%

Koersverschil sinds jaarbegin: +1%

Dividendrendement: 3,1%