Aedifica plant nieuwe kapitaalverhoging

De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is steeds meer op weg om een pure speler in zorgvastgoed te worden. Om de uitgebreide pijplijn te bekostigen, voert Aedifica een nieuwe kapitaalverhoging door.

Op 30 juni (afsluitdatum boekjaar 2017-2018) bestond 84 procent van de portefeuille van Aedifica uit huisvesting voor senioren. De resterende 16 procent bestaat uit hotels, met leasingcontracten op lange termijn en appartementsgebouwen, waarvan de hoofdmoot de verhuur van gemeubelde appartementen in Brussel is aan buitenlanders die om professionele redenen een tijdje in onze hoofdstad verblijven. De ‘appartementenportefeuille’ wordt ingebracht in een nieuwe dochtervennootschap, Immobe NV, waarvoor een deal met een strategische partner wordt uitgewerkt. Dat moet kapitaal vrijmaken om de kernactiviteit voort te ontwikkelen.

Maar Aedifica heeft zo’n omvangrijke pijplijn aan nieuwe investeringen (459 miljoen euro aan engagementen) dat in de eerste helft van 2019 een nieuwe, forse kapitaalverhoging zal volgen. Er is sprake van “minstens” 300 miljoen euro. Het zal dus druk blijven bij de GVV. Vooral in Duitsland en Nederland is de jongste twee jaar uitgebreid. De 219 miljoen euro van de derde kapitaalverhoging in vijf jaar (2012, 2015 en 2017) is intussen meer dan besteed, zodat er dus een nieuwe kapitaaloperatie zal volgen.

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen was 30 juni gestegen tot 1,7 miljard euro, 13 procent meer dan op 30 juni 2017. De netto huurinkomsten zijn in een jaar met 16 procent gestegen tot 91,7 miljoen euro. Met dank dus aan een forse externe expansie.

In het persbericht naar aanleiding van de publicatie van de jaarresultaten 2017-2018 lezen we de bevestiging dat Aedifica een dividend van 2,50 euro bruto per aandeel (was 2,25 euro per aandeel of +11%) uitkeert voor het afgelopen boekjaar. Aedifica stelt ook een dividend van 2,80 euro per aandeel (+12%) in het vooruitzicht voor het boekjaar 2018-2019.

De portefeuille van Aedifica bestond eind juni uit 214 panden, goed voor een bebouwde oppervlakte van 875.000 vierkante meter. Die portefeuille is verdeeld over 768 appartementen, zes hotels met 544 kamers, en 135 zorgvastgoedsites met circa 11.400 bewoners. Het zorgvastgoed bestond eind 2015 nog uit 68 panden. Eind juni 2017 waren het er 110.

18 procent van het onroerend actief ligt in Brussel, 42 procent in Vlaanderen, 10 procent in Wallonië, 17 procent in Duitsland en 13 procent in Nederland. Goed nieuws is de zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad, zonder de gemeubelde appartementen. Die kwam op 30 juni uit op 99,0 procent, een nieuw record. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen is hersteld van 73,5 procent op 30 juni 2017 naar 84,1 procent op 30 juni 2018.

Op 30 juni 2018 bedroeg de schuldratio 44,3 procent en de netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 53,68 euro per aandeel. Inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen was dat 51,74 euro per aandeel. De huidige koers houdt dus nog steeds een forse premie in ten opzichte van de intrinsieke waarde, meer dan het gemiddelde van de andere GVV’s.

Conclusie

Aedifica zet een logische stap in de richting van een ‘pure’ zorgvastgoedinvesteerder. Het investeringsverhaal steunt dan nog nadrukkelijker op de groeiende inkomsten op lange termijn, dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 20 jaar). Een alternatief dus voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3,1 procent. Sinds de aankondiging dat een stevige kapitaalverhoging op komst is, zakt het aandeel wat terug. Een voorlopige top lijkt dan ook enige tijd geleden bereikt te zijn. De les van 2015 en 2017 was dat instappen in de periode van de kapitaalverhoging wel een lonende strategie bleek te zijn.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 78,2 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,42 miljard euro

K/w 2017: 20

Verwachte k/w 2018: 19

Koersverschil 12 maanden: -1%

Koersverschil sinds jaarbegin: -1%

Dividendrendement: 3,1%