Aedifica is de referentie in Europees zorgvastgoed

Met een overname in Finland wordt het vijfde land aan de vastgoedgroep toegevoegd. We verwelkomen die geografische uitbreiding.

De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) rijdt een fraai parcours. Minder dan een jaar na de door Trendsbekroonde overname (Deal of the Year) van de Britse dochtervennootschap van Lone Star Real Estate Fund IV ter waarde van 450 miljoen pond voegt Aedifica er al een vijfde land aan toe.

We trekken naar Scandinavië met een bod in cash ter waarde van 375 miljoen euro (14,75 euro per aandeel) op de Finse beursgenoteerde zorgvastgoedspeler Hoivatilat.Het is een vriendschappelijk bod en wordt gesteund door de Finse raad van bestuur. Het bod loopt sinds 11 november tot 2 december. Om het bod te doen slagen moet 90 procent van de aandeelhouders het bod aanvaarden. Hoivatilat heeft 127 zorggebouwen in Finland (situatie op 30/6) in portefeuille en heeft een ontwikkelingspijplijn van vijftig projecten in Finland en vijf in Zweden. Bijzonder is dat de zorggebouwen niet alleen dienst doen als rustoorden, maar ook als kinderdagverblijven. In termen van huuropbrengsten (circa 22,5 miljoen euro jaarlijks) is de verdeling ongeveer fiftyfifty.

Mee om de acquisitie te financieren voerde Aedifica eerder dit jaar een forse kapitaalverhoging door. Er werd 418 miljoen euro extra getankt. Dat was de grootste kapitaalverhoging bij een Belgische GVV. Vorige kapitaalverhogingen dienden voor de uitstap buiten België. Eerst naar Duitsland en Nederland. Eind vorig jaar kwam de omvangrijke deal in het Verenigd Koninkrijk erbij, die de posities in onze twee buurlanden in de schaduw zette.

De geografische spreiding op 30 juni leerde dat België nog voor 45 procent stond, het Verenigd Koninkrijk de tweede markt was geworden met 23 procent, Duitsland voor 17 procent stond en Nederland voor 15 procent. Als we er vanuit gaan dat de overname van Hoivatilat beklonken raakt, dan zakt het aandeel van België naar 39 procent, het Verenigd Koninkrijk naar 20 procent, Duitsland naar 15 procent en wordt Finland even groot als Nederland met 13 procent.

We mogen intussen Aedifica omschrijven als een pure speler in zorgvastgoed. Er is nog een stukje van de portefeuille appartementsgebouwen. Die is ingebracht in Immobe NV, waar Aedifica nog maar een minderheidsbelang van 25 procent aanhoudt. Er hebben ook nog zes hotels deel uitgemaakt van de groep, maar die zijn verkocht aan de vennootschap Atream.

Op 30 juni is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen verder gestegen tot 2,3 miljard euro, een stijging met 33 procent tegenover 30 juni 2018. De nettohuurinkomsten waren op jaarbasis met 29 procent gestegen tot 118 miljoen euro. De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind juni 2019 uit 261 zorgvastgoedsites (was 110 op 30 juni 2017) met circa 19.000 bewoners. Fantastisch nieuws is de uitzonderlijk hoge, want perfecte globale bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 100 procent op 30 juni, een record. De netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen de stijgende rente bedraagt 60,16 euro per aandeel (58,11 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen).

Conclusie

Naast Euronext Brussel noteert Aedifica ook op Euronext Amsterdam. In minder dan vijf jaar is de GVV uitgegroeid van een lokale tot een Europese zorgvastgoedspeler. Aedifica is de referentie in Europa geworden. Het investeringsverhaal steunt op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten. Een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement in de buurt van 3 procent. Het aandeel noteert wel heel ver boven de intrinsieke waarde.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 111,40 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 2,74 miljard euro

K/w 2018: 27

Verwachte k/w 2019: 23

Koersverschil 12 maanden: +57%

Koersverschil sinds jaarbegin: +48%

Dividendrendement: 2,9%