Aedifica is dé Europese referentie in zorgvastgoed

Het aantal zorgvastgoedsites in de portefeuille is in vijf jaar gestegen van 117 naar 599.

Eerst zond de pandemie een schokgolf door de sector van het zorgvastgoed. Begin dit jaar kwam een tweede schokgolf, toen de Franse zorgverlener Orpeain opspraak kwam wegens de verwaarlozing van de bejaarde bewoners in zijn zorginstellingen. Dat deed ook de koers van Aedifica geen deugd. In enkele weken daalde die met zowat 20 procent, een zelden geziene terugval voor de Europese speler in zorgvastgoed.

Toch blijven de vooruitzichten voor de sector op de lange termijn zonder meer gunstig. In de periode 2008-2018 is het aantal 80-plussers in de Europese Unie met 25 procent toegenomen, tot 25 miljoen. Tussen 2018 en 2050 zou dat aantal met nog eens 130 procent klimmen tot 57,5 miljoen. Die demografische trend zal de vraag naar zorgvastgoed ondersteunen.

Bovendien kon de Belgische groep bij de aankondiging van haar jaarresultaten melden dat Orpea maar 5 procent van de huurinkomsten vertegenwoordigt (3% in België, 1% in Duitsland en 1% in Nederland). Intussen houdt Aedifica vast aan zijn ambitie om een pan-Europese speler in zorgvastgoed te worden. Behalve in België, waar ze eind juni 83 sites telde (25% van de portefeuille), is de groep ook actief in Duitsland (103 sites, 22%), Nederland (74, 13%), het Verenigd Koninkrijk (111, 18%), Ierland (13, 3%), Finland (192, 17%) en Zweden (23, 2%). Dankzij een samenwerkingsovereenkomst met NeuroCare Home heeft de Bel-20’er bovendien voet aan de wal gezet in Spanje.

Fantastisch nieuws is de globale bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 100 procent eind juni 2022. Op 30 juni bedroeg de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 5,28 miljard euro. Dat is 7,8 procent hoger dan eind 2021. De nettohuurinkomsten zijn tegenover eind vorig jaar met 4,2 procent toegenomen. Op jaarbasis is er een stijging met 21 procent. Dat levert een halfjaarwinst van 2,36 euro per aandeel op, 16,8 procent meer dan de situatie op 30 juni 2021.

De portefeuille van Aedifica omvatte eind juni 599 zorgvastgoedsites met 44.300 bewoners. Vijf jaar geleden waren dat er nog maar 110.

De nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen de stijgende rente bedroeg 78,92 euro per aandeel (80,29 euro inclusief de niet-gerealiseerde meerwaarden op de indekkingen), tegenover 74,09 euro per aandeel op 31 december 2021.

Over het boekjaar 2021 bedroeg het vooropgestelde dividend 3,40 euro bruto per aandeel. Voor het boekjaar 2022 bevestigde de bedrijfsleiding de eerdere verwachting van 3,70 euro bruto per aandeel. Het mikt ook op een winst per aandeel van 4,64 euro. Het investeringsprogramma bedraagt ongeveer 820 miljoen euro.

Conclusie

In minder dan vijf jaar is de gereglementeerde vastgoedvennootschap uitgegroeid tot dé Europese referentie in zorgvastgoed. Voor haar investeringen steunt de groep nadrukkelijk op de groeiende inkomsten op de lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 20 jaar). De cijfers tonen inderdaad dat Aedifica de inflatie doorrekent aan de huurders. Door de Orpea-dip en de stijgende rente is de premie van de beurswaarde tegenover de intrinsieke waarde wel stevig teruggelopen, tot 10 à 15 procent. Dat maakt het aandeel voor het eerst in jaren weer zeer aantrekkelijk geprijsd.

Advies: koopwaardig

Risico: laag

Rating: 1A

Koers: 89,95 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 3,60 miljard euro

K/w 2021: 25

Verwachte k/w 2022: 23

Koersverschil 12 maanden: -23%

Koersverschil sinds jaarbegin: -22%

Dividendrendement: 4,1%