Aedifica heeft zijn bruggenhoofd in Scandinavië

Aedifica, de Belgische vastgoedgroep gespecialiseerd in zorgvastgoed, heeft meer dan 95 procent van de aandelen van de Finse sectorgenoot Hoivatilat in handen. Dat gebeurde nadat Aedifica het bod op de Finse groep, met een notering op de beurs van Helsinki, had verhoogd tot 16 euro per aandeel. Aedifica lanceert nu een uitrookbod op de 4,5 procent resterende aandelen. Nadien zal Aedifica de schrapping van de beursnotering van Hoivatilat aanvragen.

Met de overname heeft Aedifica een bruggenhoofd in Scandinavië. Hoivatilat bezit 127 zorggebouwen in Finland (op 30 juni) en een ontwikkelingspijplijn van 50 projecten in Finland en 5 in Zweden. Bijzonder aan deze zorgvastgoedspeler en een primeur voor Aedifica is dat de zorggebouwen niet alleen dienst doen als rustoorden, maar ook als kinderdagverblijven. In huuropbrengsten (jaarlijks circa 22,5 miljoen euro) is de verdeling ongeveer fiftyfifty.

Onder andere om deze acquisitie te financieren, voerde Aedifica in 2019 een forse kapitaalverhoging door. Er werd 418 miljoen euro extra getankt, tegen 68 euro per aandeel. Dat was toen de grootste kapitaalverhoging bij een Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv).

Het is al enkele jaren een drukte van jewelste bij Aedifica. De vorige kapitaalverhogingen dienden voor de stappen buiten België. Eerst naar Duitsland en Nederland, maar eind vorig jaar kwam er de omvangrijke deal in het Verenigd Koninkrijk bij, die de posities in onze twee buurlanden in de schaduw zette. Trendsbekroonde de overname van de Britse dochtervennootschap van Lone Star Real Estate Fund IV ter waarde van 450 miljoen pond als ‘Deal of the Year’. De geografische spreiding op 30 september leert dat België nog voor 43 procent stond, het Verenigd Koninkrijk de tweede markt was geworden met 22 procent, Duitsland 18 procent en tot slot Nederland 17 procent. Als we de Hoivatilat-overname al verrekenen, dan komt het aandeel van België onder 40 procent, Verenigd Koninkrijk onder 20 procent en komt Finland niet ver onder Duitsland en Nederland.

We kunnen Aedifica ondertussen omschrijven als een ‘pure player’ in zorgvastgoed. Er zitten nog wat appartementsgebouwen in de portefeuille, met vooral de verhuur van gemeubelde appartementen in Brussel aan buitenlanders die om professionele redenen een tijdje in onze hoofdstad verblijven. Dat deel is ingebracht in Immobe NV, waar Aedifica nog maar 25 procent van heeft.

Op 30 september was de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen tot 2,4 miljard euro, ruim 142 miljoen euro meer dan op 30 juni 2019. De nettohuurinkomsten waren op jaarbasis met liefst 44 procent gestegen tot 35 miljoen euro in het eerste kwartaal van het boekjaar 2019-’20 (afsluitdatum 30 juni).

De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind september uit 274 zorgvastgoedsites (was nog 110 midden 2017) met circa 20.000 bewoners. Fantastisch nieuws is de uitzonderlijk hoge, want perfecte globale bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 100 procent op 30 september.

Conclusie

Aedifica noteert op Euronext Brussel en Amsterdam. In minder dan vijf jaar is de gvv uitgegroeid van een lokale tot een Europese zorgvastgoedspeler. Meer zelfs, Aedifica is dé referentie in Europa geworden in deze activiteit. We verwelkomen die geografische uitbreiding. Het investeringsverhaal steunt nadrukkelijk op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan de inflatie gekoppelde huurcontracten. De groep is een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement in de buurt van 3 procent. Het aandeel blijft wel heel ver boven zijn intrinsieke waarde noteren.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 121,80 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 2,99 miljard euro

K/w 2018: 27

Verwachte k/w 2019: 23

Koersverschil 12 maanden: +70%

Koersverschil sinds jaarbegin: +7,5%

Dividendrendement: 2,7%