Aedifica groeit zonder grenzen

Op de koers van Aedifica lijkt de uitdrukking ‘the sky is the limit’ van toepassing. Zelfs een forse kapitaalverhoging had deze keer geen of nauwelijks impact op de koers.

Het blijft verbazend goed gaan bij de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). Dat blijkt ook uit de jaarresultaten 2018-2019 (afsluitdatum 30/6) die begin september werden bekendgemaakt. De door Trendsbekroonde overname van de Britse dochtervennootschap van Lone Star Real Estate Fund IV ter waarde van 450 miljoen pond in de Kerstperiode vorig jaar maakte een belangrijke impact. Het gaat om 92 rustoorden op 90 locaties in het Verenigd Koninkrijk met meer dan 5700 rusthuisbewoners, waarvan een kwart is gesitueerd in Londen en Zuidoost-Engeland.

De Britse portefeuille is sterk gediversifieerd met veertien uitbaters. Het gemiddelde huurrendement is bovengemiddeld met iets meer dan 7 procent. De gemiddelde gewogen resterende looptijd ligt boven 22 jaar. Het Verenigd Koninkrijk wordt daarmee de vierde thuismarkt van Aedifica, dat zich steeds meer profileert als een pan-Europese speler in zorgvastgoed. De Britse markt is erg beloftevol, mee omdat ze nog erg versnipperd is.

De transactie dreef de schuldgraad op tot ruim boven 55,5 procent op 31 maart. Daar werd al een mouw aan gepast. Aedifica heeft een nieuwe, forse kapitaalverhoging doorgevoerd, waarmee 418 miljoen euro extra werd getankt. Dat is de grootste kapitaalverhoging bij een Belgische GVV. Daardoor is de schuldgraad weer tot 37,2 procent gezakt aan het einde van het boekjaar.

De vorige kapitaalverhoging – de derde (219 miljoen euro) in vijf jaar – leidde tot de uitstap buiten België. Vooral in Duitsland en Nederland is er de jongste twee jaar uitgebreid. Maar de deal in het Verenigd Koninkrijk zet die ontwikkeling eensklaps in de schaduw en zorgt voor een nieuwe geografische spreiding. België staat nog voor 45 procent, het Verenigd Koninkrijk wordt de tweede markt met 23 procent, Duitsland 17 procent en Nederland 15 procent.

Naast zorgvastgoed bestond de portefeuille ook nog voor een stuk uit appartementsgebouwen en hotels. De appartementenportefeuille werd ingebracht in een nieuwe dochtervennootschap, Immobe NV. Al twee fases van verkoop werden afgerond, waarna Aedifica nog maar een minderheidsbelang van 25 procent in Immobe aanhoudt. De zes hotels zijn verkocht aan de vennootschap Atream. Daarom mogen we Aedifica omschrijven als een pure zorgvastgoedspeler.

Op 30 juni was de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen tot 2,3 miljard euro, een stijging met 33 procent tegenover 30 juni 2018. De nettohuurinkomsten zijn op jaarbasis met liefst 29 procent gestegen tot 118 miljoen euro. De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind juni 2019 uit 261 zorgvastgoedsites (was 110 op 30 juni 2017) met circa 19.000 bewoners. Fantastisch nieuws is de uitzonderlijk hoge bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 100 procent op 30 juni. Dat is een record. De netto actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten bedraagt 60,16 euro per aandeel (58,11 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen).

Conclusie

Op de koers van Aedifica lijkt de uitdrukking ‘the sky is the limit’ van toepassing. Zelfs een forse kapitaalverhoging had deze keer geen of nauwelijks impact op de koers. We verwelkomen de uitbreiding richting het Verenigd Koninkrijk. De investeringen steunen op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 21 jaar). Die zijn een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 3 procent. Het aandeel noteert wel heel ver boven de intrinsieke waarde.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 104,80 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 2,57 miljard euro

K/w 2018: 26

Verwachte k/w 2019: 22,5

Koersverschil 12 maanden: +45%

Koersverschil sinds jaarbegin: +39%

Dividendrendement: 3,0%