Aedifica groeit ambitieus verder

Het aantal zorgvastgoedsites in portefeuille is in vier jaar tijd gestegen van 117 naar 543.

De Belgische woon-zorgcentra kwamen tijdens de pandemie op een bijzonder negatieve manier in beeld, vooral dan tijdens de eerste golf. Dat zet even een rem op de expansie van de sector, maar op de lange termijn blijven de vooruitzichten gunstig. Zo is het aantal 80-plussers in de Europese Unie in de periode 2008-2018 met 25 procent toegenomen. Tussen 2018 en 2050 zal er nog eens een stijging met 130 procent zijn, tot 57,5 miljoen. Die demografische trend zal de vraag naar zorgvastgoed ondersteunen.

Het voorbije boekjaar stond bij de Belgische specialist in zorgvastgoed in het teken van de overname van zijn Finse sectorgenoot Hoivatilat. Daardoor beschikt Aedfica nu over een bruggenhoofd in Scandinavië. Die uitbreiding naar Finland en Zweden financierde de groep deels met een kapitaalverhoging van 286 miljoen euro.

De ambitie blijft een pan-Europese speler in zorgvastgoed te worden. Behalve in België was de groep al actief in Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk en sinds het vorige boekjaar dus ook in Scandinavië. Intussen zette Aedifica ook een bescheiden voet aan wal in Ierland (vijf sites). België is nog goed voor 28 procent van de portefeuille, gevolgd door Duitsland (21%), Finland (18%), het Verenigd Koninkrijk (17%), Nederland (13%) en Zweden en Ierland (1%).

De coronacrisis had geen materiële impact op de cijfers van de groep over het eerste halfjaar (tot 30 juni 2021). Fantastisch nieuws is de uitzonderlijk hoge bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 100 procent medio 2021. Alle residentiële zorggebouwen bleven volledig operationeel en de huurbetalingen bleven stabiel. Er zijn ook geen aanwijzingen dat de oversterfte door de pandemie de huurbetalingscapaciteit van de exploitanten in het gedrang zal brengen.

Op 30 juni was de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen met 16 procent tot 4,42 miljard euro, versus 3,81 miljard euro eind vorig jaar. De netto huurinkomsten zijn met ruim 18 procent gestegen tot 108,3 miljoen euro. De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind juni uit 543 zorgvastgoedsites met circa 41.000 bewoners. In 2017 waren er nog maar 117 sites.

De netto actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen de stijgende rente bedraagt 72,28 euro per aandeel (71,15 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen), tegenover 65,95 euro per aandeel op 31 december 2020.

Over het vorige boekjaar, dat achttien maanden duurde, is in totaal 4,60 euro bruto per aandeel aan dividenden uitgekeerd. Voor het boekjaar 2021 herhaalt de bedrijfsleiding het plan om 3,30 euro bruto per aandeel uit te keren.

Conclusie

In minder dan vijf jaar is de gereglementeerde vastgoedvennootschap uitgegroeid van een lokale tot een Europese zorgvastgoedspeler. Aedifica is zelfs dé referentie in Europa geworden in die activiteit. Het investeringsverhaal steunt nadrukkelijk op de groeiende inkomsten op de lange termijn, dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten. De cijfers waren beter dan verwacht en de koers is mooi hersteld na de coronadip van vorig jaar. Dat betekent ook dat de premie van de beurswaarde tegenover de intrinsieke waarde weer is opgelopen tot in de buurt van 70 procent.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 117,80 euro

Ticker: AED BB

ISIN-code: BE0003851681

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 4,22 miljard euro

K/w 2020: 24

Verwachte k/w 2021: 23

Koersverschil 12 maanden: +18%

Koersverschil sinds jaarbegin: +20%

Dividendrendement: 2,3%