Aedifica doet kwantumsprong in Duitsland

Aedifica vliegt erin met het geld van zijn jongste kapitaalverhoging. Het heeft een megadeal gesloten voor de bouw van zeventien rustoorden in Duitsland.

De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), gespecialiseerd in residentieel vastgoed voor senioren kondigde midden augustus zijn grootste investering ooit aan. Aedifica heeft een overeenkomst gesloten om in Duitsland zeventien rustoorden te bouwen met zowat 1500 bedden. De GVV mikt op het midden- en hogere segment van de markt. Daarmee is een investering gemoeid van 200 miljoen euro.

Het geld van de derde kapitaalverhoging in vijf jaar (na 2012 en 2015), waarbij in maart 219 miljoen euro (uitgifte van bijna 3,6 miljoen aandelen tegen 61 euro per aandeel) werd opgehaald, is wel heel snel aan het werk gezet. Er zijn al negen (!) persberichten uitgestuurd sinds de kapitaalverhoging werd afgerond. De groei in zorgvastgoed wordt dus versneld doorgezet en dat bleek ook uit de jaarcijfers voor het boekjaar 2016-2017 (afsluitdatum 30/6).

Op 30 juni bestond 82 procent (74% op 30/6/2016) van de portefeuille uit huisvesting voor senioren, 14 procent uit residentiële of gemengde gebouwen en 4 procent uit hotels en andere gebouwen. Intussen is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen tot 1,53 miljard euro (van 1,13 miljard op 30/6/2016). De netto huurinkomsten zijn met 32 procent gestegen (van 59,8 naar 78,9 miljoen euro) en het nettoresultaat maakte een sprong van 40 naar 63 miljoen euro. Met dank dus aan een forse externe expansie.

Over het boekjaar 2015-2016 werd een dividend van 2,10 euro bruto per aandeel uitgekeerd. In het halfjaarreport stond al de intentie om voor het boekjaar 2016-2017 het dividend verder te laten stijgen tot 2,25 euro bruto per aandeel en dat wordt in het jaarrapport bevestigd.

De portefeuille van Aedifica bestond midden dit jaar uit 192 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 798.000 vierkante meter. De portefeuille van Aedifica omvat 862 appartementen (gemeubelde en vooral niet-gemeubelde), 110 rustoorden (68 eind juni 2015) met 10.349 rusthuisbedden en zes hotels met 544 kamers. Geografisch is 21 procent van het onroerend actief in Brussel gelegen, 46 procent in Vlaanderen, 10 procent in Wallonië, 14 procent in Duitsland en 9 procent in Nederland.

Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 98,7 procent op 30 juni 2017 (een nieuw record; vorige was 98,3 procent eind 2015). De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen is wel gezakt tot 73,5 procent het afgelopen boekjaar (was 78,6% voor boekjaar 2015-2016). Op 30 juni 2017 bedroeg de schuldratio 40,8 procent en de netto actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 51,30 euro per aandeel (49,40 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus nog steeds een forse premie in ten opzichte van de intrinsieke waarde, meer dan het gemiddelde van de andere GVV’s.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op de lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 20 jaar). Het is dus een alternatief voor een obligatie met een verwacht brutodividendrendement van 2,8 procent. De kapitaalverhoging heeft duidelijk een nieuwe boost gegeven. Maar dat heeft zich opnieuw in het hogere beurskoers vertaald. Vandaar geen positief, maar een neutraal advies wegens de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Munt: euro

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,43 miljard euro

K/w 2016: 22

Verwachte k/w 2017: 19,5

Koersverschil 12 maanden: +16%

Koersverschil sinds jaarbegin: +15%

Dividendrendement: 2,8%