Aedifica

Aedifica is niet alleen meer in België, maar ook in Duitsland actief in de sector van de rustoorden.

De residentiële vastgoedvennootschap Aedifica is bezig met het ophalen van maximaal 152,9 miljoen EUR. De operatie, die gisteren van start ging en tot en met 23 juni zal lopen, omvat de uitgifte van maximum 3,12 miljoen nieuwe aandelen tegen 49 EUR per aandeel. De specialist in huisvesting voor senioren (70% van de totale portefeuille) biedt het voorkeurrecht aan bestaande aandeelhouders. Per zeven bestaande kunnen beleggers intekenen op twee nieuwe aandelen. De voorbije maanden en jaren heeft Aedifica al een zeer sterke ontwikkeling doorgemaakt. Met de verse kapitaalinjectie zal vrij snel de kaap van 1 miljard EUR aan reële waarde van de vastgoedportefeuille worden bereikt. Die groei heeft de vastgoedvennootschap ook toegelaten met Laurence Gacoin een chief operating officer (COO) aan te stellen.

De opmerkelijkste evolutie van de jongste tijd is echter dat Aedifica niet alleen meer in België, maar ook in Duitsland actief is geworden in de sector van de rustoorden. Een goede keuze, want het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan ons land (20% 65-plussers en 10% 75-plussers, tegenover 18 en 9% in ons land) en een nog grotere behoefte aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, tegenover ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat de huurrendement hoger liggen dan bij ons: daar eerder boven 6,5% en bij ons eerder in de buurt van 6%.

De reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen wordt nu op ruim 900 miljoen EUR geraamd. De portefeuille van Aedifica bestond eind maart uit 153 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 469.000 vierkante meter (was nog 376.000 vierkante meter eind juni vorig jaar). De portefeuille van Aedifica omvatte 865 appartementen (gemeubelde en vooral niet-gemeubileerde), 67 rustoorden (was nog 52 eind juni) met 6365 rusthuisbedden en zes hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 70% huisvesting voor senioren, 22% residentiële of gemengde gebouwen en 8% hotels en andere gebouwen. Geografisch is 31% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 45% in Vlaanderen, 12% in Wallonië én 12% in Duitsland.

Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 98,0% op 31 maart 2015. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubileerde appartementen bedroeg 76,8% op 31 maart (was nog 78,0% op 30 juni 2014). Het verwachte dividend voor het boekjaar 2014-2015 (afsluitdatum 30 juni) bedraagt 2,00 EUR bruto per aandeel (was 1,90 EUR per aandeel). Eind maart bedroeg de netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 43,58 EUR per aandeel (39,22 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus wel een serieuze premie in ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Conclusie

Bestaande aandeelhouders mogen, gezien de korting op de beurskoers, intekenen op de kapitaalverhoging. Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 19 jaar). Een volwaardig alternatief dus voor een (overheids)obligatie met een nettodividendrendement van 2,9%. Houd wel rekening met de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A