Aedifica

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten.

Het blijft hard gaan bij Aedifica. Die residentiële bevak met een sterke focus op de sector van de huisvesting voor senioren weet beter dan wie ook dat het in dat segment staat te gebeuren. Vandaar de aankondiging dat er een principeakkoord met B&R en Oase Woon & Zorg is over de overname van vijf bijkomende, nieuwe Belgische rustoorden in Vlaams-Brabant. Dat betekent op termijn 520 bedden extra en 146 assistentiewoningen met een waarde van 90 miljoen EUR.

Het voorbije jaar liet Aedifica zich vooral opmerken door zijn expansie in Duitsland. Een goede keuze, want het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan België (20% 65-plussers en 10% 75-plussers, tegenover 18 en 9% in ons land) en een nog grotere behoefte aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, tegenover ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat de huurrendementen hoger liggen dan bij ons. Voor het eerste rustoord Herkenrath van 80 bedden in Nordrhein-Westfalen bijvoorbeeld ligt het initiële brutohuurrendement op 7,25% (netto ongeveer 6,75%). Dat is erg hoog voor een gebouw uit 2010 met een resterende huurlooptijd van 22 jaar. Bovendien biedt Duitsland uiteraard het beste landenrisico van de eurozone.

De reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen wordt geraamd op 733 miljoen EUR. De portefeuille van Aedifica bestond eind vorig jaar uit 137 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 365.000 vierkante meter: 864 appartementen (gemeubileerde en vooral niet-gemeubileerde), 49 rustoorden met 4702 rusthuisbedden en 6 hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 61% huisvesting voor senioren, 29% residentiële of gemengde gebouwen (20% niet- en 9% gemeubileerd) en 10% hotels en andere gebouwen. Geografisch is liefst 40% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 43% in Vlaanderen, 14% in Wallonië en 3% in Duitsland.

Goed nieuws is de aanhoudend hoge, gemiddelde bezettingsgraad van 96,7% op 31 december 2013 (zonder de gemeubileerde appartementen). De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubileerde appartementen was wel verder afgenomen tot 77,8% op 31 december, tegenover gemiddeld 82,6% over het vorige boekjaar 2012-2013. Het dividend voor het boekjaar 2012-2013 bedroeg 1,86 EUR bruto per aandeel. De bedoeling is over het boekjaar 2013-2014 hetzelfde dividend uit te keren. Eind december bedroeg de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 41,05 EUR per aandeel (38,0 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarde op de indekkingen). De huidige koers houdt dus een premie in van ruim 20% ten opzichte van de intrinsieke waarde. Niet weinig, gezien de aantasting van de aantrekkingskracht van een belegging in Aedifica door het einde van de vrijstelling van roerende voorheffing (RV) voor residentiële bevaks. Er dient sinds 1 januari 2013 15% roerende voorheffing te worden betaald.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten. Dat maakt het aandeel tot een volwaardig alternatief voor een overheidsobligatie met een nettodividendrendement van 3,1%. Omwille van de 20% premie ten opzichte van de intrinsieke waarde geven we momenteel echter geen koopadvies.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A