Aedifica

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn.

Aedifica, de residentiële bevak met een focus op de sector van de huisvesting voor senioren (63% van de totale portefeuille), kende de voorbije jaren een zeer sterke ontwikkeling. Het hoogtepunt aan het einde van het afgelopen boekjaar 2013-2014 (afsluitdatum 30 juni) was een principeakkoord met B&R en Oase Woon&Zorg over de overname van vijf bijkomende, nieuwe Belgische rustoorden in Vlaams-Brabant. Dat betekent 520 bedden extra en 146 assistentiewoningen met een waarde van 90 miljoen EUR.

Aedifica liet zich de jongste tijd echter vooral opmerken door de expansie in Duitsland, met intussen liefst vijf acquisities van rustoorden. Een goede keuze, want het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan België (20% 65-plussers en 10% 75-plussers, tegenover 18 en 9% in ons land) en een nog grotere behoefte aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, tegenover ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat de huurrendementen hoger liggen dan bij ons. Voor het rustoord Herkenrath in Nordrhein-Westfalen, met 80 bedden, ligt het initiële brutohuurrendement bijvoorbeeld op 7,25% (netto ongeveer 6,75%). Erg hoog voor een gebouw uit 2010 met een resterende huurlooptijd van 22 jaar. Bovendien biedt Duitsland uiteraard het beste landenrisico van de eurozone.

De reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen wordt geraamd op 785 miljoen EUR. De portefeuille van Aedifica bestond eind juni uit 139 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 376.000 vierkante meter. De portefeuille van Aedifica omvatte 864 appartementen (gemeubileerde en vooral niet-gemeubileerde), 52 rustoorden met 4849 rusthuisbedden en zes hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 63% huisvesting voor senioren, 27% residentiële of gemengde gebouwen (20% niet- gemeubileerd en 9% gemeubileerd) en 10% hotels en andere gebouwen. Geografisch is liefst 38% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 43% in Vlaanderen, 14% in Wallonië en 5% in Duitsland.

Goed nieuws is de aanhoudend hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubileerde appartementen) van 97,6% op 30 juni 2014. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubileerde appartementen was wel afgenomen tot 78,0% op 30 juni (was 82,6% op 30 juni 2013). Het dividend voor het boekjaar 2013-2014 bedraagt 1,90 EUR bruto per aandeel (was 1,86 EUR per aandeel). Eind juni bedroeg de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 42,47 EUR per aandeel (38,74 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus een premie in van 20% ten opzichte van de intrinsieke waarde. Niet weinig, gegeven de aantasting van de aantrekkingskracht van een belegging in Aedifica door het einde van de vrijstelling van roerende voorheffing (RV) voor residentiële bevaks. Er dient sinds vorig jaar 15% roerende voorheffing te worden betaald.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 19 jaar). Een volwaardig alternatief dus voor een (overheids)obligatie met een nettodividendrendement van 3,2%. Omwille van de 20% premie ten opzichte van de intrinsieke waarde geven we momenteel echter geen koopadvies.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A