Aedifica

Aedifica gaat internationaal en kiest voor Duitsland.

Aedifica is een residentiële bevak met een sterke focus op de huisvesting voor senioren. De eerste helft van het boekjaar 2013-2014 (afsluitdatum 30 juni) kenmerkte zich door de investering in 9 bijkomende gebouwen, waarvan 8 rusthuizen. Niks nieuws onder de zon, ware het niet dat 3 van de 8 rustoorden in Duitsland gevestigd zijn. Aedifica gaat dus internationaal en kiest voor Duitsland. Een goede keuze, want het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan ons land (20% 65-plussers en 10% 75-plussers, ten opzichte van 18 en 9% in ons land) en een nog grotere behoefte aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, tegenover ongeveer 800.000 bedden vandaag). Het initiële brutohuurrendement van Herkenrath bijvoorbeeld, een instelling met 80 bedden in Nordrhein-Westfalen, ligt op 7,25% (netto ongeveer 6,75%). Erg hoog voor een gebouw uit 2010 met een resterende huurlooptijd van 22 jaar. Bovendien biedt Duitsland het beste landenrisico van de eurozone. Daarna kwamen er nog rustoorden bij in Dresden en Kreischa (Saksen), in het oosten van Duitsland.

Door alle investeringen wordt de reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen op 31 december geraamd op 728 miljoen EUR. De portefeuille van Aedifica bestond eind vorig jaar uit 136 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 357.000 vierkante meter. De portefeuille van Aedifica omvatte 865 appartementen (gemeubileerde en vooral niet-gemeubileerde), 48 rustoorden met 4518 rusthuisbedden en 6 hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 60% huisvesting voor senioren, 30% residentiële of gemengde gebouwen (20% niet- en 10% gemeubeld) en 10% hotels en andere gebouwen. Geografisch is liefst 42% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 40% in Vlaanderen, 15% in Wallonië en 3% in Duitsland.

Goed nieuws is de aanhoudend hoge gemiddelde bezettingsgraad van 96,7% op 31 december 2013 (zonder de gemeubileerde appartementen). De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubileerde appartementen was wel verder afgenomen tot 77,8% op 31 december (82,6% gemiddeld over het vorige boekjaar 2012-2013). Het dividend voor het boekjaar 2012-2013 bedroeg 1,86 EUR bruto per aandeel. De bedoeling is over het boekjaar 2013-2014 eenzelfde dividend uit te keren.

Eind december bedroeg de netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 41,05 EUR per aandeel (38,0 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus een premie in van ruim 20% ten opzichte van de intrinsieke waarde. Niet weinig, gegeven de aantasting van de aantrekkingskracht van een belegging in Aedifica door het einde van de vrijstelling van roerende voorheffing voor residentiële bevaks. Er dient sinds 1 januari vorig jaar 15% te worden betaald.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten. Dat maakt het aandeel tot een volwaardig alternatief voor een overheidsobligatie met een nettodividendrendement van 3,2%. Vanwege de 20% premie ten opzichte van de intrinsieke waarde geven we momenteel geen koopadvies. Bestaande posities mogen wel worden vastgehouden voor de langere termijn.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A