Aedifica

Alternatief voor een overheidsobligatie

Aedifica is een residentiële bevak met een sterke focus op huisvesting voor senioren. In 2013 deed de groep een eerste investering in een rustoord buiten ons land. Dat het koos voor Nordrhein-Westfalen in Duitsland, mag geen verrassing heten. Duitsland is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan België (20% 65-plussers en 10% 75-plussers, tegenover 18% en 9% in ons land) en een nog grotere behoefte aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, tegenover ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat de huurrendementen hoger liggen dan in eigen land. Het initiële brutohuurrendement van het rustoord van 80 bedden in Nordrhein-Westfalen bedraagt 7,25% (netto ongeveer 6,75%). Dat is veel voor een gebouw uit 2010 met een resterende huurlooptijd van 22 jaar. Bovendien biedt Duitsland uiteraard het beste landenrisico van de eurozone. In november werd er een rustoord in Dresden, in het oosten van Duitsland, aan de portefeuille toegevoegd.

De aantrekkingskracht van een belegging in Aedifica werd vorig jaar wel fiscaal aangetast. De vrijstelling van roerende voorheffing voor residentiële bevaks werd afgeschaft: sinds 1 januari 2013 moet 15% roerende voorheffing op het dividend worden betaald. Maar er blijven heel wat positieve investeringsfactoren. Zo werd midden december nog de overname van twee rustoorden aangekondigd: De Stichel in Vilvoorde en Huize Lieve Moenssens in Dilsen-Stokkem. Daarmee steeg de reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen tot naar schatting 697 miljoen EUR.

De portefeuille van Aedifica bestond eind vorig jaar uit 135 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 353.000 vierkante meter. De portefeuille van Aedifica omvatte 865 appartementen (gemeubileerde en vooral niet-gemeubileerde), 47 rustoorden met 4424 rusthuisbedden en zes hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 60% huisvesting voor senioren, 30% residentiële of gemengde gebouwen (20% niet-gemeubileerd en 10% gemeubileerd) en 10% hotels en andere gebouwen. Geografisch is maar liefst 42% van het onroerend actief gelegen in Brussel, 41% in Vlaanderen, 15% in Wallonië en 2% in Duitsland.

Goed nieuws is de aanhoudend hoge gemiddelde bezettingsgraad van 97,2% op 30 september 2013 (zonder de gemeubileerde appartementen). De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen was wel afgenomen tot 79,2% op 30 september (was 82,3% gemiddeld over het vorig boekjaar 2012-2013; afsluitdatum 30 juni). Het dividend voor het boekjaar 2012-2013 kwam uit op 1,86 EUR bruto per aandeel. Eind september bedroeg de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 42,3 EUR per aandeel (38,6 EUR per aandeel, inclusief de niet-gerealiseerde minwaarde op de indekkingen). De huidige koers houdt dus een premie in van ruim 20% ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Conclusie

Het investeringsverhaal van Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan de inflatie gekoppelde huurcontracten. Dat maakt het aandeel tot een volwaardig alternatief voor een (overheids)obligatie met een nettodividendrendement van 3%. De adviesverlaging is een gevolg van de oplopende premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Bestaande posities mogen wel worden vastgehouden voor langere termijn.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 3B