Aedifica

Naar 500 miljoen beurskapitalisatie

48,90 EUR – 2B

Aedifica is een residentiële bevak met een sterke focus op de sector van de huisvesting voor senioren. De vastgoedbevak sluit het boekjaar op 30/6 af en publiceerde de voorbije week dan ook de jaarcijfers 2012-2013. Het afgelopen boekjaar werd gekenmerkt door een stevige kapitaalverhoging van net geen 100 miljoen EUR, waardoor de beurskapitalisatie is opgelopen tot circa 475 miljoen EUR en de schuldgraad is teruggevallen tot 36%. Een ander historisch feit is de eerste investering in een rustoord buiten ons land. Dat het Duitsland (deelstaat Nordrhein-Westfalen) is geworden, mag geen verrassing heten. Het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan ons land (20% 65-plussers en 10% 75-plussers tegenover 18% en 9% in ons land) en een nog grotere behoefte aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, tegenover ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat de huurrendementen hoger liggen dan bij ons. Voor het rustoord van 80 bedden in Nordrhein-Westfalen ligt het initiële brutohuurrendement op 7,25% (netto ongeveer 6,75%). Dat is erg veel voor een gebouw uit 2010 met een resterende huurlooptijd van 22 jaar. Bovendien biedt Duitsland uiteraard het beste landenrisico van de eurozone. De prijs van het rustoord bedroeg 8 miljoen EUR.

Een minder gunstige evolutie is de vaststelling dat de aantrekkingskracht van een belegging in Aedifica fiscaal werd aangetast. Meerdere jaren genoot het van een vrijstelling van roerende voorheffing (RV). Het brutodividend was dus gelijk aan het nettodividend. Maar plots, aan het begin van het herfst vorig jaar, kwam het ministerie van Financiën met de stellingname dat een RV van 15% dient te worden betaald. Dat is het geval vanaf 1 januari 2013.

Maar er blijven heel wat positieve investeringsfactoren. Op 30/6 werd de reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen geraamd op 643 miljoen EUR. Aan het eind van het boekjaar 2012-2013 bestond de portefeuille van Aedifica uit 131 panden, goed voor een totale bebouwde oppervlakte van 334.000 m². De portefeuille van Aedifica omvatte eind juni 543 niet-gemeubileerde appartementen, 295 gemeubileerde appartementen, 41 rustoorden met 4028 rusthuisbedden, 2 serviceflatgebouwen met 61 flats en 1 gebouw bestemd voor permanente huisvesting van personen met een mentale beperking en 6 hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 59% huisvesting voor senioren, 30% residentiële of gemengde gebouwen (20% niet- en 10% gemeubileerd) en 11% hotels en andere gebouwen. Geografisch is liefst 43% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 40% in Vlaanderen, 16% in Wallonië en 1% in Duitsland.

Goed nieuws is de aanhoudend hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubileerde appartementen) van 97,4%. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubileerde appartementen herstelde lichtjes verder, tot 82,6% in de eerste 9 maanden van het lopende boekjaar (was 82,3% gemiddeld over het vorig boekjaar). Het dividendvoorstel bedraagt voor het boekjaar 2012-’13 1,86 EUR bruto per aandeel.

Het investeringsverhaal bij Aedifica luidt groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten. Eind maart bedroeg de netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 41,9 EUR per aandeel (38,6 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). Een stevige, zeer defensieve basiswaarde voor elke portefeuille van de goede huisvader-belegger. Het brutodividendrendement van 3,2% maakt het tot een volwaardig alternatief voor obligaties. De huidige koers houdt wel een premie van een kleine 15% in tegenover de intrinsieke waarde. Vandaar dat we, ondanks de gunstige perspectieven op langere termijn, op dit moment niet verder gaan dan het advies ‘kopen op terugval’ (rating 2B). Koersen in de buurt van 45 EUR zien we als een koopgelegenheid. Bestaande posities mogen wel worden vastgehouden voor de langere termijn.

Kopen op correctie