Aedifica

Aedifica, dat is gespecialiseerd in residentieel vastgoed, zet een nieuwe stap in zijn Europese investeringsstrategie.

Na Duitsland enkele jaren geleden is nu Nederland aan de beurt in de internationale plannen van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Aedifica. Bij onze noorderburen werd voor 30 miljoen EUR een portefeuille van vier sites voor huisvesting van senioren aangekocht. Het initiële brutohuurrendement bedraagt 7% meer dan de ongeveer 6,5% in Duitsland en de circa 6% bij ons. De Nederlandse markt voor zorgvastgoed is dan ook nog erg versnipperd en Aedifica wil duidelijk een van de spelers zijn in de consolidatiegolf die er zit aan te komen.

Net zoals Duitsland is Nederland een voor de hand liggende keuze. Het aantal 65-plussers zal in Nederland evolueren van 3 miljoen naar 4,7 miljoen in 2040 (26% van de geschatte bevolking) en het aantal 80-plussers van 0,7 miljoen naar 2 miljoen in 2040 (11% van de geschatte bevolking). Een groeimarkt bij uitstek dus, want 20% van die groep heeft zorg nodig en 5% zelfs zware en permanente zorg.

De ontwikkeling van Aedifica heeft nog lang geen eindpunt bereikt. Intussen is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen verder gestegen tot 1,04 miljard EUR. De specialist in huisvesting voor senioren (72% van de totale portefeuille) blijft dus een zeer sterke ontwikkeling doormaken. De portefeuille van Aedifica bestond eind december uit 158 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 515.000 vierkante meter. Ze omvatte 865 appartementen (gemeubelde en vooral niet-gemeubileerde), 73 rustoorden (was nog 68 eind juni) met 6492 rusthuisbedden en zes hotels met 521 kamers.

Procentueel bedraagt de verdeling 72% huisvesting voor senioren, 21% residentiële of gemengde gebouwen en 7% hotels en andere gebouwen. Geografisch is 29% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 47% in Vlaanderen, 12% in Wallonië én 12% in Duitsland. Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 98,3% op 31 december 2015 (een recordniveau). De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen bedroeg 81% (was 78,3% op 30 juni 2015).

Over het boekjaar 2014-2015 betaalde de groep een dividend van 2,00 EUR bruto per aandeel (was 1,90 EUR per aandeel voor het boekjaar 2013-2014) uitgekeerd. Voor het lopende boekjaar 2015-2016, dat wordt afgesloten op 30 juni, kregen we de bevestiging van een dividend van 2,05 EUR bruto per aandeel.

Eind december 2015 bedroeg de schuldratio 39,9% (was 37,0% eind juni) en de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 45,54 EUR per aandeel (42,75 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus ook een premie van 30% in ten opzichte van de intrinsieke waarde. Maar dezelfde gemiddelde premie zien we ook bij de andere GVV’s.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd twintig jaar). Een volwaardig alternatief dus voor een (overheids)obligatie met een brutodividendrendement van 3,25% (netto komt dat overeen met 2,4%). Houd wel rekening met de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A