Aedifica

Aedifica, de gereglementeerde vastgoedvennootschap die is gespecialiseerd in residentieel vastgoed voor senioren, blijft sterk groeien. Nu doet ze dat ook in Nederland.

Aedifica, de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) die is gespecialiseerd in residentieel vastgoed voor senioren, blijft sterk groeien. Na Duitsland enkele jaren geleden was in maart Nederland aan de beurt met de aankoop van drie sites. Vorige week was er dan de spectaculaire aankoop van acht woon-zorgcentra bij ons voor 97 miljoen EUR, waardoor er ineens 719 bedden bij komen. Het behaalde huurrendement ligt wel wat lager dan gebruikelijk.

Het initiële brutohuurrendement in Nederland bedraagt 7%, meer dan de ongeveer 6,5% in Duitsland en de 6% bij ons. De Nederlandse markt voor zorgvastgoed is nog erg versnipperd en Aedifica wil duidelijk een van de spelers zijn in de consolidatiegolf die eraan zit te komen. Het aantal 65-plussers zal in Nederland evolueren van 3 miljoen naar 4,7 miljoen in 2040 (26% van de geschatte bevolking) en het aantal 80-plussers van 0,7 miljoen naar 2 miljoen in 2040 (11% van de geschatte bevolking). Een groeimarkt bij uitstek dus, want 20% van die groep heeft zorg nodig en 5% zelfs zware en permanente zorg.

De ontwikkeling van Aedifica heeft nog lang geen eindpunt bereikt. Intussen is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen verder gestegen tot 1,13 miljard EUR. De specialist in huisvesting voor senioren (intussen 74% van de totale portefeuille) blijft dus een zeer sterke ontwikkeling doormaken. De portefeuille van Aedifica bestond eind maart uit 163 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 540.000 vierkante meter. De portefeuille van Aedifica omvatte 865 appartementen (gemeubileerde en vooral niet-gemeubileerde), 78 rustoorden (was nog 68 eind juni 2015) met 7296 rusthuisbedden en zes hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 74% huisvesting voor senioren, 20% residentiële of gemengde gebouwen en 6% hotels en andere gebouwen. Geografisch is 27% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 48% in Vlaanderen, 12% in Wallonië, 12% in Duitsland en nu 1% in Nederland.

Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubileerde appartementen) van 98% op 31 maart 2016 (dicht bij het recordniveau van 98,3% op 31 december 2015). De daling is een gevolg van de lagere gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen tot 79,3% (was 81,0% op 31 december). Over het boekjaar 2014-2015 werd een dividend van 2,00 EUR bruto per aandeel (was 1,90 EUR per aandeel voor het boekjaar 2013-2014) uitgekeerd.

Voor het lopende boekjaar 2015-2016, dat wordt afgesloten op 30 juni, kregen we de bevestiging van een dividend van 2,05 EUR bruto per aandeel. Eind maart 2016 bedroeg de schuldratio 42,6% en de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 46,12 EUR per aandeel (42,91 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus ook een premie van ruim 30% in ten opzichte van de intrinsieke waarde, vergelijkbaar met de andere GVV’s.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd twintig jaar). Een alternatief dus voor een obligatie met een brutodividendrendement van 3,35%. Houd wel rekening met de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A